法规公告

市民和社会各界对《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》的意见

信息来源:(市人大常委会法工委办公室整理) 发布日期:2009-02-27 作者: 阅读次数:

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    2008年10月22日,市十三届人大常委会第十二次会议对《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》(下称修订草案)进行了审议。会后,法制工作委员会将草案在《宁波日报》和宁波人大信息网上全文刊登,同时发送市级有关部门、各县(市)区人大常委会、部分人大代表、市人大法制委员会咨询员征求意见;先后在慈溪市、江东区、海曙区召开有关人员参加的座谈会,广泛征求各方面的意见和建议。现将市民和社会各界的主要意见汇总如下:

    一、关于总则及修订草案的总体意见

    有的物业公司和市民认为,应当拓宽条例的适用范围,非住宅物业的管理也应当依照本条例执行。江东区城管局认为,条例的制定应当遵循业主自治的原则,要妥善解决物业纠纷,必须发挥业主自治的作用。纠纷无法协商解决时,由法院来裁定是非,政府机关过多介入民事关系,不能够完全解决问题,反而会更加混乱。物业公司代表普遍反映,宁波目前物业服务收费水平较其他城市低,物业公司主要依靠停车费和物业管理经营用房的收入维持基本运作,而修订草案对该两种费用的收取和使用进行了限制,如维持目前的物业服务收费水平,必然导致物业公司经营亏损。江东区人大认为,修订草案篇幅太长,不能照抄上位法,同时应当考虑可操作性。

    慈溪市浒山街道、海曙区白云街道认为,修订条例第四条对街道办事处、辖区物业主管部门、社区的职责规定需要进一步明确。目前街道日常管理事务比较多,物业管理监督指导的重心下移街道不大妥当。有的物业公司代表认为,该条第一款中规定的“调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷”,应当有辖区物业主管部门参加。有的业主代表也提出,第一款规定街道办事处纠正业主委员会不适当的决定,缺乏依据。市审计局和慈溪市浒山街道提出,第一款中“不适当”的决定比较模糊,可以改为违反法律法规。江东区人大和有的市民提出,该条第二款中“社区居民委员会应当指导和监督业主大会”的提法不妥,两者均属于群众性自治组织,彼此之间不存在隶属关系。

    二、关于业主、业主大会和业主委员会

    有的社区代表和市民认为,应当增加对业委会成员报酬的规定,目前大部分业委会成员都不计报酬工作,业委会管理的制度化很难形成。

    市审计局认为,修订草案第七条中应当增加规定不成立业主大会的物业区域如何管理的内容。

    慈溪市浒山街道认为,修订草案第十条第一款规定的首次业主大会筹备经费的缴交等工作任务繁重,而街道日常处理的事务较多,建议该项工作下移到社区居委会。海曙区西门街道认为,应当对首次业主大会筹备经费有关缴交的具体程序作出明确规定。有的市民提出,草案首次业主大会筹备经费的规定是针对新建小区的,应增加规定老小区改造后召开首次业主大会的经费来源。

    咨询员葛更坚认为,修订草案第十三条第三款中应当增加业委会印章管理的有关内容。

    慈溪市浒山街道、海曙区西门街道建议修订草案第十六条第三款改为:“业主委员会集体辞职期间,由街道办事处、辖区物业主管部门共同监督、指导物业服务企业的服务行为。”

    三、关于前期物业管理

    市发改委建议在第三章中增加一条,规定:“普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价,别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务费实行市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价的,由市价格主管部门会同行业主管部门根据物业服务管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度”。同时,删除修订草案第二十二条第三款和第三十条第二款。   

    咨询员葛更坚和有的市民提出,应当明确前期物业管理的时间界限,对前期物业管理进行界定。

    修订草案第二十一条第二款对“物业管理区域建筑面积较小的”情形作了规定,市规划局、海曙区房管处、有的市民提出,应当对“较小的”建筑面积的界限予以明确。咨询员葛更坚认为,该款规定通过招标投标方式选聘物业服务企业,应当明确提请辖区的招投标中心选聘物业服务企业。

    市发改委认为,修订草案第二十二条第一款规定的千分之二的前期物业服务费的设立缺乏法律依据,同时其属于建设项目收费,资金的收支应纳入财政预算外管理。有的物业公司代表认为,应当对不支付前期物业费规定法律责任。

    有的物业公司代表认为,修订草案第二十四条第二款规定,业主委员会未成立期间,前期物业服务合同自动延续,且前期物业服务标准、收费标准等均不变,对物业公司压力比较大,因为前期物业服务一般要持续多年,而物业服务的收费标准多年前制定,且不能进行调整,显然不合理。市发改委也认为,该款意味着收费标准不允许调整,而前期物业服务一般实行政府指导价,价格主管部门可以调整。

    慈溪市浒山街道和海曙区公安分局认为,有必要在修订草案第二十七条中增加有关电子监控设备等公共设施的维修、更新的内容。对于该条第一款规定的业主大会应当及时作出移交供水、供热等共有设施设备的决定,有的物业公司代表认为,业主大会作出决议比较难操作,法规规定有关设备直接移交专业单位就可以了,可以省略业主大会决议的中间环节。市电业局认为,“及时”规定得不准确,事实上,小区的共有设施设备验收合格,就在投入使用了,业主大会决定与否其实不影响专业单位的管理与服务。如立法的意图是为了办理手续的话,最好设定一个明确的期限,这样可以明确责任的划分。市电业局还提出,“共有设备设施的移交”应当明确包括配电房产的移交,如果只移交设备设施,而不移交房产,会对安全用电造成很大危害;此外,还应当明确,移交是否是无偿移交,如果是无偿移交,则市国税部门要表明态度,不能征收25%的所得税,如果移交的只是使用权、维护权,而不移交产权,那么,专业单位无法按固定资产提取折旧费用,设备设施的维护、更新费用将无法按照规定列支。市自来水总公司也认为,修订草案第二十七条第一款有建设单位和业主大会两个移交主体,应当取其中一个,同时,移交设备时应当签订移交协议,明确产权关系。市城管局认为,目前,中高层、高层住宅物业的二次供水设备没有参加验收也没有验收标准,不存在“验收合格”移交的情况,同时,二次供水设备的巨额的维修费用问题对专业部门的压力很大。市消防支队认为,建筑公共消防安全设施设备维修、检测、更新或改造等所需的保障经费,应按照《浙江省物业管理条例》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行,从相应经费中支出。为设立专项维修资金的,应由业主按照约定承担;没有约定或约定不明的,由业主按照专有部分占建筑物总面积的比例确定。有的市民提出,第二十七条的规定并不能适用于老小区,老小区的情形应当另行规定。

    有的业主代表认为,修订草案第二十八条中规定的资料应当由业委会保管,经业主大会同意,方可交物业公司保管。

    四、关于物业服务管理

    有的市民认为,条例应当增加对物业管理的考核内容,优质优价,按考核的结果支付物业费。

    有的物业公司认为,修订草案第二十九条第二款设定的权利义务不对等,剥夺了物业服务企业的抗辩权,物业服务企业对于拖欠物业服务费的业主,有权停止对其单个业主家庭部分的服务。

    有的业委会代表、业主代表和市民认为修订草案第三十二条第一款中“不得以任何理由拒缴物业服务费”的规定不妥当,这样的规定剥夺了业主的抗辩权。有的业主代表也提出,物业空置时,物业服务费应当酌情减少。有的物业公司认为,修订草案第三十二条第三款应当增加对未缴物业费的业主限制其房屋买卖时过户的规定。市自来水公司认为,修订草案第三十三条第二款中,高层、中高层住宅以单个业主为最终用户与《浙江省物业管理条例》不符,应当区分专有部分、部分业主共有部分和全体业主共有部分,专有部分单个业主为最终用户。

    修订草案第三十四条规定,服务合同到期后,有关部门认为有需要的,应当延长物业服务期限,有的物业公司代表认为缺乏法律依据,合同期限的延长应征得物业服务企业的同意,延长期限内的物业服务费的收取应当由相关部门进行担保。

    五、关于物业使用与维护

    市消防支队建议,修订草案第三十六条第一款应增加“消防安全”,第三款第一项改为“物业管理区域物业共有部分及公用设施的使用和维护规则”。江东区城管局认为,国务院《物业管理条例》第五十条规定了公共建筑和公用设施不得改变用途,而修订草案第三十七条第一款第(一)项规定了不得改变物业的使用用途,扩大了上位法规定的范围。同时,该款第(六)、(八)项规定了禁止任意弃置垃圾和擅自张贴等内容,并在第五十三条第二款对有关行政机关的处理责任作了相应的规定。根据《宁波市市容环境卫生管理条例》第十条第一款第三项规定,实行物业管理的居住区应由小区内物业管理单位负责清理、清扫及保洁。如果行政机关介入处罚,则被处罚人为业主个人,而不是未尽保洁责任的物业管理单位,物业公司规避了责任,显然不合理。有的业主代表也认为,修订草案第三十七条会产生物业公司的劝阻导向,而非主动禁止的导向。

    有的市民认为,修订草案第三十九条第一款规定物业服务企业收取车辆停放费,应当根据国务院《物业管理条例》的规定,征得相关业主、业主大会的同意。

    市消防支队建议修订草案第四十条增加规定:“停车泊位和行车路线的划定不得影响登高消防车操作及消防车通行”。

    市交警支队认为,修订草案第四十一条第一款易产生歧义,建议将大型车辆及载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区的规定作为本条的单独一款。同时,基于有物业管理的封闭区域,大多不属于道路的范畴,因此修订草案第四十一条第一款第(一)至(四)项规定的行为,公安机关交通管理部门并无处理的依据。建议有关内容修改为“应当及时告知公安机关治安、消防部门或环保部门予以处理”。

    江东区人防办、海曙区建设局认为,修订草案第四十二条规定的“住宅小区地下人民防空工程设施”外延过大,应改为“结合民用建筑修建的防空地下室(简称‘结建’地下室)”。有的市民建议,该条中应当增加规定对住宅小区地下人民防空工程的停车泊位进行公示的内容,方便业主停车。市发改委提出,地下人防工程的收费标准应由物业主管部门、人民防空主管部门、价格行政主管部门共同确定。市人防办认为,人防工程地下停车位的收费标准可以参照普通地下停车泊位的收费标准。有的业委会代表认为,该条应当增加规定人防工程由人防办委托业委会管理,收费用于人防工程的维护管理和补贴物业管理费用。

    六、关于物业管理用房、设施和经费

    有的业主代表认为,应当明确小区内“会所”设施的产权,对其使用也要有规定,不能对外营业。

    海曙区人大建议将修订草案第四十三条第一款中的“在规划图纸中确定”改为“在批准的规划设计方案中载明”,与《浙江省物业管理条例》保持一致。

    有的物业公司代表建议修订草案第四十五条第二款明确物业服务用房和业委会办公用房的比例。市工商局建议修订草案第四十五条第三款增加物业管理经营用房不得用于产生恶臭、异味、粉尘、油烟、烟尘、噪声、振动等污染的经营项目。

    有的业委会代表和业主代表认为,修订草案第四十六规定的物业专项维修资金,目前在实践中难以落实,给市民的生活带来了很大不便,需要尽快解决。

    七、关于法律责任

    海曙区人大认为,修订草案第五十四条中的处罚主体应增加人防主管部门。市房地产协会及建设单位代表认为,修订草案中第四十二条、第五十四条规定的“住宅小区地下人民防空工程设施不得设置专有停车泊位,建设单位或物业服务企业不得将停车泊位出卖或变相出卖”不妥当,住宅小区地下人民防空工程的所有权虽然法律没有明确规定,但根据相关法律的规定该部分所有权应当属于建设单位,建设单位在建造住宅小区时,已经将人防性质的地下停车泊位的收益纳入建造成本中,如条例颁布实施,则会导致建设单位无法回收成本,损害开发商的利益,房地产开发难以为继;也会对长期形成的人防车位使用权出售和长期出租的经营方式带来冲击,严重的可能酿成人防车位退租风潮,造成社会不稳定。为此,有的建设单位建议,将修订草案第四十二条第二款修改为“开发商(建设单位)负责人防工程平时管理,经人防管理部门登记后有权使用人防工程,并享有获得收益”;同时删除该条第一款中“不得设置专有停车位,向全体业主开放”的规定;此外,即使条例规定了开发商不得享有人防工程平时的管理权和使用收益权,也应当只是适用于条例施行后新取得土地使用权开发建设的项目。有的业委会代表认为,开发商关于人防车位的“成本核算”问题弹性很大,自由度也很大,是否已经摊入出售的住宅楼中并不清楚,且其提出的“回收成本”应当有时间段。为了解决目前住宅小区的停车难问题,业主希望人防车位向全体业主开放。

    八、关于附则

    修订草案第五十七条规定了对低收入家庭物业服务费实行补贴,市审计局及有的社区代表认为,政府在对低收入群体实行补助时,该部分补贴应当综合考虑在内,故无需单独设立。

    海曙区物业办、有的业主代表和市民认为,修订草案第五十九条的操作难度比较大,已经购买或长期承租人防车位的业主,其利益如何得到保障,值得关注。

 

 

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