常委会会议审议意见摘报

宁波市第十五届人大常委会第三十三次会议审议意见摘报(第六期)

信息来源: 发布日期:2020-10-29 作者: 阅读次数:

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分组审议《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》

28日上午,分组审议《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》。

王建康副主任说,对文本内容提如下意见:一是条例文本篇幅过长,建议语言表述尽量精炼,上位法有规定的内容,不必再重复纳入。二是针对第五章“物业管理服务”,建议再增加物业管理企业的职责义务等相关内容,强化管理刚性,提升物业管理企业的能力水平。此外,要充分发挥行业管理的职能作用,规范物业管理企业与建筑商、装修单位等的行为。三是要理顺业主代表大会、业主委员会及物业管理委员会三者间的关系。文本内容中,突出了“业主代表大会”“业主委员会”功能作用以及运作方式,但是“物业管理委员会”没有单独成章。为此建议,进一步明确物业管理委员会的职能。四是第一百一十一条关于“物业管理委员会履行业主大会决定的其他职责”的表述不够合理,建议再斟酌。

王爱民委员说,提两点建议:一是建议文本内容的表述要尽可能详细,便于在发生具体问题时有据可考。二是目前部分小区业主和物业关系并不十分融洽,比如,有的因物业管理经费不公开,业主会认为物业管理成本过高;有的物业公司员工的亲戚住在物业用房,对小区卫生环境造成一定影响。为此建议,加强对物业管理企业及职业经理人的考核,采取星级评定,实行准入制,开展年度考核。

孔萍委员说,提三点意见:一是条例第二章物业管理区域表述不清,应如何划分?第九条第一款“应当征求居民委员会的意见”与第十一条第二款“应当征求主管部门的意见”,表述有什么区别?为此建议第九条在文字表述上要更清晰,增加相应前置说明。二是条例第十二条、第十三条,都是关于社区和物业管理配套用房,但法规中均没有关于小区配套建设学前教育设施的表述,但《宁波市学前教育促进条例》有相关规定。三是条例第十三条第二款中有关于“居民文化体育活动用房,属于本物业管理区域的全体业主共有”的表述,与《宁波市全民健身条例(草案)》第十五条第三款关于“居民住宅区配套建设的室内体育设施,经验收合格后,建设单位应当按照土地出让合同等约定,及时移交给区县(市)体育主管部门”表述不同,要注意衔接。

卢叶挺委员说,建议坚持问题导向立法,提四点意见:一是针对政府找不到抓手对物业管理企业进行监管的问题,要在乡镇、街道建立一个专门机构来监督指导。二是针对业主委员会作用发挥不够理想的问题,关键要选好业主委员会主任,有关部门要对业主委员会主任或者成员的人选产生把好关。三是针对物业管理混乱、质量层次不齐,业主对物业不信任的问题,建议由专门机构研究形成一个物业管理和服务的标准,促进形成业主委员会、社区以及物业三者相互监督、相互促进、相互制约,形成良好关系。四是增加物业在安全巡查、垃圾分类、消防、环保等方面的责任,利用物业资源开展好网格管理。

朱哲生委员说,目前条例较成型,修改幅度比较大,说明矛盾比较多、问题比较多。主要有三方面过去积累的问题,造成物业管理的紊乱:业主不作为、物业乱作为、政府不尽责。条例细化了三大主体的有关管理规定,特别是对业主方面有具体的条款规定,但是规定也出现了一些问题,规定现在强调的是想干的人应该怎么干、应该遵循哪些规定来干,但对于不想干的人依然没办法。比如业主不打算管,但是还想享受物业公司提供的优质服务,这种思想比较普遍,条例中我们想努力解决这个问题:一是党建引领,发挥党员作用;二是因为制度方面不太成熟,所以有职业经理人制度,解决“不会管、不想管”的问题,要进一步细化,可以在“让谁来管”这个方面努力探索。条例中有一些问题还需要进一步探讨:一是党建引领的有些职责是否需要细化明确,有七八个条款涉及,但都是宽泛性的。小区物业管理的最高权力机关是业主大会,而党组织的成立存在一些困惑和问题,有关部门出台的文件对党组织作用发挥有具体规定,比如提交业主委员会讨论的内容,需经支部首先审议,但问题是小区最高的权力不在支部,支部行使的权力最后怎么定?比如业主委员会的组成,部分地方有一些做法,就是把党员比例提高到50%以上。比如我们现在有部分人不能进业委会,这是法律规定的,其他人怎么办?社会治理最大的问题是当前结构中社会治理到小区这一级没有抓手,如果通过业委会把社会治理(包括物业治理)其他职责方面承担起来,是否由政府管理?怎么理清社会管理的所有职责?不能光指望业委会或者相关物业公司来承担所有的职责。小区成立业委会党组织不能代行小区管理职责,小区不仅仅有业主,还有承租人和其他身份的人员,所以党组织的作用除了物业管理作用,其他作用应该限制。法规修订过程中还有其他的问题,包括自行管理问题,已经有所限制或设定,但有些规定不太成熟,各方意见还不太统一。该条例是建立在业主想干或者业主委员会充分发挥作用的基础上,才能有效实施。但如何调动积极性?不光光靠无偿的志愿者组织,还应向其他方面过渡或者考虑,要进行全面衡量。目前,相比过去的条例草案要好很多,已经有一些重大进步和突破,但依然存在缺陷或漏洞。

何乐君委员说,总则里“党建引领”最好不写。建议明确房屋维修基金价格确定的方法。维修基金的收取主要依据房屋总价来确定一个比例,但目前房屋总价较高,以此为据会损害老百姓利益,建议科学确定房屋维修基金收取的标准,应主要考虑房屋面积而不是房屋总价。

宋吉林委员说,提三点建议:一是关于召开业主大会,条例好像还是沿用以前的表述,什么重要事项都要召开业主大会,但事实上业主大会是很难召开的。我们在外地调研时了解到一种“楼道代表”的模式,就是从楼道里选一个有时间且热心的人当“楼道代表”,代表那些长期不参加会议的人。当然,法律上还要推敲他有没有这个代表权,但是这个问题是始终困扰各地业主大会的大问题。二是我们在外地调研时看到,很多地方在加强智慧化管理,比如说小区不需要通过保安一天三班倒,而是运用摄像头等智慧手段来进行管理,这样可以节省很多人力成本。三是业委会需要政府的帮助、指导、支持。比如说,大家都知道目前更换电梯很昂贵,但政府部门没有来及时指导我们,告诉我们有没有必要换,更换费用是否合理。建议条例对业委会的培训和指导作出规定。

郑雅楠委员说,第四十三条规定业委会人选通过下列方式产生,这三种产生方式没问题,但后面一句“鼓励国家机关、企业事业单位等组织的党员干部积极参选业主委员会委员”,是否要强调?我个人建议不要加,因为党员干部都是以业主的身份参加,但是在法规中特别强调是否合适,建议斟酌。第五十三条,党员干部到业委会任职后可以领取报酬,是否有规定?建议不鼓励这样写。

胡望真委员说,提四点意见:一是对于出租小区里面的设施,应该公开招投标,人防设施出租问题要进一步和人防部门对接。二是有些老小区里面的公共设施产权已经不属于全体业主,这部分设施的产权怎么处理要研究明确。三是现在好多小区存在问题都体现在物业公司和业主的矛盾上,需要进一步强化对两者的约束。四是新建小区可以考虑从开发商处提取一笔资金用于公共维修。

俞进委员说,条例修订增加的内容很多,从58条到130条。基本上每一个章节都有所补充,增加了两个章节。条例结合了宁波实践,结合了民法典规定,也结合了国内先进地区物业管理的一些好做法,这个条例是通过“双组长”起草小组制度制定的,去年开始调研,今年到过小区、部门、物业企业调研,基本上体现了宁波现阶段的经验做法,但是有些方面还可以更进一步,提两点意见:一是进一步加强党建引领。从国内一些城市来看,党建引领在立法上都有所体现,这次立法中我们体现了这一点,但是这项规定我觉得还可以更加深入和细致。比如建立业委会组成人员的审核机制,规定街道推荐党员干部担任业委会的主任或者成员等。二是关于老小区的排水管道维修由谁负责的问题。在我们讨论城市排水管理问题的时候,发现老旧小区排水管道的管理责任主体不明。从宁波目前的做法来看,解决这个问题主要是通过老小区改造来修补小区的破损管网,由政府出资。当时提出将这一问题放到物业管理条例立法中一并考虑,所以在这次条例中应该有所体现。小区管网维护、保养应该同其他设施一样由专业部门来负责。

吴宗良(市人大财经委委员)说,这个条例修订出台后,要真正落实好,我认为有两个问题很重要:一是业委会建设。当前业委会是一个松散且复杂的组织,要想做好物业管理,首先要加强业委会建设,政府应该大力推动。二是资金来源。目前小区有专项维修基金,新小区需要维修的地方少,资金问题不大,但老小区有很多地方需要修缮,需要用到资金,这笔维修基金钱不多,未来用完了怎么办,如何筹措好资金,都是需要重点关注的问题。

章波(市人大城建环资委委员)说,提八点意见:一是条例没有设置对业主委员会的监管和法律责任。如业主委员会授权使用资金由谁监管;又如小区设施老化需要维修,业主委员会不出资,发生事件由谁负责。二是建议条例明确社区干部可以进入业主委员会,社区在小区也有产权用房,具备业主身份。三是第六十六条中的规定同实践有冲突,现实中“兼管”还是很普遍的,因为有些物业管理区域很小,物业企业安排“兼管”还能节约物业服务成本。四是第七十四条提到“业主对公布的经费收支情况有异议的,物业企业应当予以答复和说明,业主委员会可以组织对前款规定的收支情况进行审计,并向全体业主公布审计结果”,这里建议明确审计追溯期及具体情形下的相关规定。因为现实操作中有些新成立业主委员会对于前期物业管理相关费用会多次审计和质疑,有些审计会追溯到前几届已审计过的业主委员会,容易引发各类矛盾。如果在条例中不宜明确,可在配套文件中明确。五是第七十六条物业服务企业建档方面,实时更新业主名册在实际操作中很难实现,尤其现在二手房过户无须物业企业盖章确认,物业企业很难实时掌握更新业主名册,建议更改为及时更新业主名册。六是第一百零四条建议修改成“业主或物业服务企业对业主大会、业主委员会决定有异议的”。因为物业公司与业主委员会发生矛盾情况较多,最好先通过人民调解组织进行调处,再通过司法途径解决。七是第四十二条中关于业主委员会委员的规定,自然人业主不得担任业主委员会委员的几种情形,建议再增加一种情形:业主长期不居住在本小区,他对小区事务已不太了解,这种参选发挥不了应有的作用。八是对物业交付时间是否可以更加明确地定义,因为这关系到收取综合服务费开始时间,这在日常运行中纠纷也挺多。

钱荣麓(市人大社会建设委委员)说,提三点意见:一是要同国家住建部或者国务院有关部门做好对接,国家明年也要出台相关的法律法规,提前了解国家规定和我市条例是否细小冲突、原则性问题,避免法规频繁修改。二是业主委员会的身份问题,建议加一条内容:“涉嫌故意犯罪被刑事处罚的不得担任业委会成员。”另外,第四十二条第十款规定:“严重失信名单”,这种提法不严谨,因为法院对于老赖没有严重失信名单这种区分,那是不是列入法院失信名单的也能担任业委会成员?建议去掉“严重”这个词,因为实践中也比较难以把握“严重”的界限。三是关于人防车位的问题,人防车位有两个问题要明确,停车位的租赁到底是谁跟谁签合同?能不能明确主体?

应建华(市人大常委会法工委委员)说,提三点建议:一是建议将第三条“政府监督”改成“政府监管”。二是实践中,绿城、万科等许多小区会选聘其隶属的物业服务企业,口碑较好。为此建议第五十六条规定的“不得选聘该物业管理区域建设单位隶属的物业服务企业”不该“一刀切”,可以在开发商与物业公司存在关联关系后,针对实际中发现的诸多问题,设置相关条文并由政府部门进行日常监管。比如,在房产交付业主前,开发商应支付前期物业费,但这类关系开发商往往不支付,只发物业人员工资,导致后续物业资金紧张问题。三是应规定物业服务企业依照其提供的服务标准进行物业收费的原则,使其权利义务相一致,并加强政府对物业企业的考核,建立小区业主及业委会每年或每季对物业企业服务评分制度,并列入考核范围。

陈常锡(市人大常委会农业农村工委委员)说,要管好物业,三个问题很关键:一是安全,主要包括设备设施的安全,如电梯、消防、水电等,还有治安安全、交通安全、装修安全等。二是保护,要做好小区“成品”保护工作。三是服务,很多物业公司没有工作思路,服务得不到业主认可,因此怎样做好服务工作很重要。针对以上三个问题,我提三个建议:一是物业公司,通过招投标承接业务时,中标价格往往很低,是否可以通过设置合理规定和合理价格来投标。二是电梯维护尽量由原电梯公司负责,目前很多电梯维护都是哪家价格低由哪家维护。三是针对物业公司中标后出现转包或挂靠问题,应该予以禁止。

王伟明(市纪委监委驻市人大常委会机关纪检监察组组长)说,提三点建议:一是物业管理条例的实施有赖于各方,第七条提到三条机制:行政调解、法院调解、人民调解,但行业调解也非常重要,有其权威性、专业性,实践也比较广。从培育壮大协会的要求来看,应该要有行业调解。比如北京物业管理条例把行业调解也纳入了。二是物业交费时间涉及到权力分配、物业费缴纳起始时间,第五十九条讲到物业交付前和后,但没有对物业交付作出概念或者明确界定,立法上可以斟酌考虑一下,有助于化解矛盾和纠纷。三是实时更新业主名册,现实当中比较困难,建议表述上作修改。

戴瑜(江北区人大常委会副主任)说,提五点意见:一是总则部分提到共建共治共享、社会治理等内容,但是在具体的条款里体现得比较少,更多是对物业企业、业主大会、业委会、物业公司的规定,建议予以体现。二是关于物业管理区域,通过划分物业管理区域来明确到底是由物业公司还是政府部门来管理,我觉得是好的。目前条例中分好几个条文对此予以规定,建议整合明确。三是第一百一十条、第一百一十一条、第一百一十二条专门讲到没有成立业委会的,要由镇(乡)人民政府、街道办事处组建物业管理委员会,但后面的条文对物业管理委员会怎么去管理,并没有提出一些具体的要求,建议予以明确。四是条例对业委会作了很多规定,包括允许开设账户,到民政去登记,我觉得这些都是突破,但如何促进业委会合理、有序发展,规定得还是不多。现在小区很多问题都是由于业委会运行不畅,因此建议对业委会的激励、培训、惩戒、退出机制作出规定。五是目前物业服务企业对小区的一些违法违规行为缺乏制约手段,比如发现垃圾分类不到位,物业公司只能告诉执法部门,但是执法部门的人数有限,很难取证。因此物业公司只能劝导,业主不听也没有办法;对政府部门而言,对进小区执法积极性不高;对社区而言,目前社工存在着事务多、业务能力不足的问题,因此指望他们解决小区全部问题也不现实,希望条例对此作出规定。

朱永祖(北仑区人大常委会副主任)说,建议审慎对待把党组织发挥作用写入法律法规。从目前来看,各地的认识和做法不太一致,北京的条例是把党委领导、党建引领都写进去。但我了解到目前比较统一的或者认可度比较高的是最近天津市委党校的一篇文章,提到党是领导一切,本来就客观存在,就不要在法律里面写。有两种法律可以考虑将党的领导写入其中:一个是宪法;另一个是政治性比较强的法律,比如立法法、监察法、公务员法。其他多数法律法规都不建议写进去,包括民法典没有一句话讲到党的领导,所以我个人的想法建议不写。

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