法律法规草案审议

关于《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》审议意见的报告

信息来源: 发布日期:2020-10-29 作者: 阅读次数:

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市人大城建环资委员会

市人大常委会:

《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)是今年市人大常委会重点立法审议项目。现将市人大城建环资委员会(以下简称“委员会”)立法及审议情况报告如下:

一、立法工作基本情况

2019年,市人大常委会将《条例(修订)》列为立法调研项目,委员会根据调研发现的物业管理工作中存在的难点和争议问题,对先进城市的各种不同制度安排进行了系统研究和对比分析,并结合我市物业行业领域意见征求情况,归纳整理出《条例》拟修订的九方面内容。今年,市人大常委会根据调研情况和代表群众呼声,将《条例(修订)》列为立法审议项目,并建立由市人大常委会副主任李谦和副市长沈敏共同担任组长的立法起草“双组长”工作机制,高规格推进立法调研和起草。主要做了以下三方面工作:

一是加强人大立法主导。发挥“双组长”机制优势,立法起草小组分别于6月和9月,在《条例(修订草案)》提交市司法局审查修改和提交市政府常务会议审议前,召开两次全体会议,总结立法起草阶段性情况和成果,研究讨论和部署下阶段起草工作,不断强化立法共识,及时推动法规重要制度设计和重大问题的协调解决。同时,及时向“双组长”汇报立法工作情况,反映立法重大问题。

二是注重提高调研质量。积极克服疫情影响,李谦副主任带队分专题、分对象(物业管理行业和市场主体、党建引领和基层自治、市级部门、区县市等)组织开展系列调研,并赴台州等地考察,调研工作不断走向深入。坚持“针对问题立法,立法解决问题”的原则,梳理法律法规实施不到位和难以执行、法律规范缺失、配套制度不完善等问题,归纳各地各部门(单位)和代表群众反映的条例修改建议。同时,及时发现总结各地经过实践检验,切实可行、行之有效的经验做法,认真加以研究、吸收和提炼。经过连续多轮有质量的调研,为起草工作打下扎实基础。

三是完善日常沟通机制。紧盯《条例》修订需要研究解决的重大问题和重点内容,加强与法工委、市司法局、市住建局等部门的沟通联系,全程参与立法调研、起草、论证等工作,共同研究确定立法框架、重要制度和创新制度设计,推动《条例(修订草案)》文本的不断完善。同时,督促相关部门严格按照年度立法计划确定的时间节点推进工作,确保立法进度。

二、对《条例(草案)》的基本评价

10月9日,市政府第106次常务会议讨论通过《条例(修订草案)》,相关议案提请市人大常委会审议。10月16日,市十五届人大城建环资委员会第九次全体会议听取了市住建局和市司法局关于《条例(修订草案)》说明,并对《条例(修订草案)》进行了审议,形成审议意见。

委员会认为,《条例(草案)》坚持问题导向和需求导向,聚焦权益纠纷多、业主自治能力不强、物业服务不规范、专项维修资金筹集难、业主违法违约行为蔓延、行政监管和行政执法不到位、部门协同不够紧密、相关规定不够具体和操作性不强等当前小区物业管理中矛盾最集中、社会关注度最高的问题和矛盾,总结提炼我市创新社会治理、加强住宅小区综合治理等方面的探索实践成果,围绕“明确管理原则、明晰职责分工、划定小区物业管理区域、完善业主及业主组织建设和运行制度、规范前期物业管理及物业管理服务、加强专项维修资金续筹”等重点内容,对现行条例进行了调整、修改、补充和完善,较好回应了当前物业管理实践中的难点痛点和社会期盼,内容基本可行,建议提请本次常委会会议审议。

三、修改意见和建议

在审议过程中,委员会立足我市物业管理现状,深入剖析《条例》实施问题,认为《条例》修订工作涉及面广、内容复杂、工作量大,尚需进一步深入调研论证相关重大立法问题,并充分学习借鉴先进城市立法和实践经验,科学研判未来发展趋势,建议对以下几方面问题及相应的制度安排作进一步研究修改:

(一)关于党建引领

《条例(修订草案)》安排了8个法条,对住宅小区物业管理活动中的“党建引领”作出制度安排。其中,第三条把“党建引领”纳入住宅小区物业管理的原则要求;第二十八条、第三十五条、第四十二条、第四十四条、第四十七条、第五十条和第一百零九条,着重对社区党组织在首次业主大会筹备、业主大会召开、业委会候选人推荐产生、业委会换届、业委会未履行规定职责时的责任作了明确。

委员会认为,住宅小区物业管理活动中的党建引领工作,是基层党组织建设的重要组成部分。通过党建引领推进住宅小区物业管理工作,是健全党组织领导下的社区居民自治机制的必然要求,将党建引领贯穿于住宅小区物业管理是必要的,也是必须的。建议从系统性、引领性上进一步完善党建引领的制度安排,除将“党建引领”纳入物业管理原则外,重点就以下内容作出规定:一是明确在物业服务企业、业委会、物业管理委员会中推动建立党组织,在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动;二是明确党组织领导下的协调议事机制,建立党建引领下的社区居民委员会、业委会、物业服务企业协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力;三是明确基层党组织在首次业主大会筹备、业主大会召开阶段的相关人选把关职责;四是明确通过党组织的引导和支持,使符合条件的社区党组织、居民委员会成员及小区党支部书记、党小组长通过法定程序担任业委会主任、副主任,使党(团)员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范以及具有专业技术特长的业主积极参选业委会委员。

(二)关于排水管道纳入市政养护范围

《条例(修订草案)》第十四条第四项规定“整栋建筑规划占地以外的雨污分流排水管道及污水处理设施设备、窨井、消防管道及消防设施等”为全体业主共有。目前,物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,都已由相关专业单位承担维修、更新、养护责任,唯独把排水设施设备排除在外。目前,小区楼栋外排水管道破损失修造成渗漏和污染环境的情况较多,在专项维修资金筹措难、资金量少的情况下,规定由全体业主承担排水管道维修和更新等责任难以实现。

委员会认为,排水与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备一样,也是城市基础设施的重要组成部分,建议把小区排水设施纳入供排水专业单位维护范围,实施专业维修、更新和养护,更有利于保持城市基础设施的质量状况,更有利于巩固老旧小区雨污分流改造成果,更有利于保护环境。

(三)关于物业管理部门职责

《条例(修订草案)》第五条对部门职责作了原则性规定,但具体职责不明确,各方意见较多。

委员会认为,当前物业管理中的不少矛盾问题,一个主要原因就在于部门职责模糊不清。建议一方面对需要政府主管部门统筹和承担的有关工作进行进一步明确,如有关物业监督管理政策措施的制定,专业化法治化的物业管理监督管理工作机制的建立和完善,全市统一的、高度集成的、要素全面的物业管理信息平台的建立与维护,全市物业管理业务培训(物业从业人员和业委会成员)与法规宣传工作统筹和协调等。另一方面,对其他相关部门职责在具体条文中能明确的尽量予以明确,切实推动依法行政。

此外,建议对业主大会授权业委会事项、不得担任业委会委员的情形、对业委会的监管和法律责任设定、物业安全管理维护、人防工程停车位租赁规定、建立完善质价相符的物业服务评价机制及物业服务收费标准调节机制,以及物业交付时间不明确和政府、开发商承诺补贴造成物业费收取问题等再作进一步研究论证,增强条例的科学性、可行性和操作性。

以上报告,请予审议。


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