法律法规草案审议

关于《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》的说明

信息来源: 发布日期:2020-10-29 作者: 阅读次数:

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住建局局长  陈寿旦

主任、副主任、秘书长、各位委员:

受市政府委托,现就《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)作如下说明:

一、制定《条例(修订草案)》的必要性

党的十九届四中全会提出要坚持和完善中国特色社会主义制度,推进国家治理体系和治理能力现代化。住宅小区是城市治理的最基本单元,也是当前城市基层治理的焦点、痛点和难点所在。现行《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)自2010年1月1日起施行以来,至今已近11年,对规范我市物业管理、推进住宅小区治理发挥了重要作用。但随着近年来城市化进程的不断加快,物业管理需求日益增大,物业管理活动中产生了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题,主要体现在物业管理区域共有部分的权益纠纷多、业主自治能力不够强、《条例》相关规定不够具体、操作性不够强等方面,有必要对现行《条例》进行全面修订。此外,2020年5月28日《民法典》的颁布,奠定了物业管理的民事法律基础,也为以民法典为标尺改进物业管理法律制度体系提供了重要契机。

二、《条例(修订草案)》的制定过程

2019年,在市人大常委会主导下,城建环资工委、法工委和市司法局、市住建局与浙江大学立法研究院组成立法调研组,赴南京、上海、深圳、广州等地开展立法调研。在深入立法调研基础上,市住建局于2020年1月正式开展草案起草工作,成立工作专班,市人大常委会法工委、城建环资工委、市司法局等部门成立立法指导小组。同时,积极与区县(市)住建局、物业协会和浙江大学课题研究小组对接组建工作小组。2月以来,通过收集整理材料、集中学习探讨、分块起草整合和修改完善四步走方法积极推进草案起草工作。4月上旬和5月上旬,工作专班联合浙江大学课题组完成《条例(修订草案)》初稿两轮审阅讨论,并征求区县(市)物业管理主管部门意见和建议,作了修改完善。针对相关意见与建议,进行了多次内部讨论与修改,最终起草完成《条例(修订草案)》建议稿,并于5月下旬通过市住建局官网和函件向社会各界、相关市级部门和基层监管部门征求意见。6月,市住建局根据第一次“双组长”起草小组会议精神和各方的反馈意见,修改完善形成《条例(修订草案)》送审稿并上报。7月9日起,市司法局按照立法程序,将送审稿印发各地、各部门征求书面意见; 在市司法局局网站、立法志愿者微信群等网络平台公开征求意见;先后组织召开了区县(市)基层单位、乡镇(街道)负责人、社区居委会书记、业委会主任、物业服务企业负责人等共7次专题征求意见座谈会;9月16日在宁波日报全文刊登草案修改稿,再次向全社会公开征求意见;9月21日专题向“双组长”起草小组汇报审查情况。根据“双组长”起草小组会议精神和收集到的各方意见,修改形成《条例(修订草案)》,并与有关部门基本达成一致意见。10月9日,市人民政府第106次常务会议讨论通过了《条例(修订草案)》。

三、《条例(修订草案)》有关内容的说明

《条例(修订草案)》共十章一百三十条,分别对管理原则和职责分工、物业管理区域、业主和业主大会、前期物业管理、专项维修资金等内容作了规定,现就主要内容说明如下:

(一)关于管理原则和职责分工。根据《民法典》确立的业主自治基本定位,结合近年来我市和其他城市物业管理实践,《条例(修订草案)》在总则章中明确了以下内容:1.遵循“党建引领、政府监督,业主自治、权责一致,专业服务、质价相符,公平公开”的物业管理原则;2.各级政府要把物业管理纳入本级行政区域基层社会治理工作体系,建立健全多部门协同管理机制,协调处理相关重大问题;3.市和区县(市)住建部门为物业管理的主管部门,其他有关部门按照各自职责做好协同监管工作;4.乡镇、街道、居委会负责指导、监督属地物业管理工作;5.基层人民调解组织承担物业管理中矛盾调处工作;6.推行区域性物业管理志愿者组织建设,保障业委会委员在物业管理志愿服务工作中的相关权利。

(二)关于物业管理区域。针对业主共有部分、共有设施设备相关纠纷多发的问题,《条例(修订草案)》第九条至第十九条主要明确了以下内容:1.明确由物业主管部门会同乡镇、街道负责既有建筑的物业管理区域划分工作,新开发项目由自然资源规划部门负责在规划许可阶段明确物业管理区域;2.明确物业管理区域内各类社区和物业管理服务配套用房及其权属关系;3.明确全体业主、整栋建筑、单元业主所共有的场地、设施设备;4.明确业主购买、租赁规划车位、车库和使用道路停车泊位、人防工程车位的权利和建设单位的义务。

(三)关于业主和业主大会。为更好发挥业主大会的作用,《条例(修订草案)》第二十条至第三十八条主要明确了以下内容:1.明确业主在物业管理活动中的权利与义务;2.结合《民法典》规定,补充明确了停车收费、物业合同、业委会运作经费、委员津贴、授权诉讼等事项必须由业主共同决定;3.明确业主大会可以授权业委会决定的事项;4.明确由乡镇、街道负责指导业主大会筹备工作、筹备职责;5.明确业主大会、管理规约应当约定的内容和首次业主大会必须审议通过的事项、备案制度;6.明确业主大会会议发起的情形、召开方式、基本程序等。

(四)关于业主委员会。为规范业委会组织及其行为,《条例(修订草案)》第三十九条至第五十三条主要明确了以下内容:1.明确业主委员会可以经业主大会授权,按照国家有关规定开设基本账户,健全财务管理制度;2.明确了业委会的职责、组成、任期和任职资格;3.明确鼓励国家机关、企业事业单位的党员干部参选业委会委员;4.明确必须召开业委会会议的情形、方式、决定内容的公开,以及社区党组织代表列席会议等;5.明确业委会及其委员的禁止行为;6.明确由乡镇、街道按规定时限督促、指导业委会换届改选、新老业委会的交接工作等。

(五)关于前期物业管理。为了规范前期物业管理活动,《条例(修订草案)》第五十四条至第六十五条主要明确了以下内容:1.明确前期物业服务合同、临时管理规约备案,并必须在商品房销售现场公开的规定;2.明确选聘前期物业服务企业必须在各级公共资源交易平台公开招标投标,不得选聘建设单位隶属的物业服务企业;3.明确建设单位必须承担前期管理责任,授权市物业主管部门制定建设单位支付前期物业服务费的具体办法;4.明确了前期物业服务企业的职责、承接查验事项、资料移交等规定,以及物业主管部门、乡镇、街道的监督责任;5.明确建设单位不得占用、处分业主共用部位、共用设施设备,并按规定交纳物业保修金,并承担保修期内的质量保修责任。

(六)关于物业管理服务。为了规范物业服务企业的管理、服务行为,《条例(修订草案)》第六十六条至第八十条主要明确了以下内容:1.明确物业服务企业必须具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员;2.建立物业服务合同报乡镇、街道备案制度,规定合同期限不得超过五年;3.明确物业服务企业公开相关信息的规定,推进阳光物业;4.明确物业服务企业必须履行的十方面的义务,禁止其擅自利用共有物业经营;5.明确物业服务企业必须建立、保管、移交档案资料,不得隐瞒、损毁; 6.明确物业服务合同到期前,必须在规定时限内重新选聘物业服务企业;7.明确被解聘物业服务企业必须按规定时限退出,并与业委会办理移交手续,不得以各种理由拒绝退出。

(七)关于物业使用与维护。为维护物业管理区域内的良好环境和秩序,《条例(修订草案)》第八十一条至第九十条主要明确了以下内容:1.明确了业主在物业管理区域内的十三项禁止行为;2.明确了机动车在物业管理区域内的通行、停放规范;3.明确了共有物业的经营主体、共有收益的归属及使用范围;4.明确经营共有物业必须设立基本账户、专户存取,单独核算,依法纳税;5.明确物业服务企业必须加强对电梯、消防、建筑幕墙、户外广告设施等安全状况的日常巡查,及时采取安全防护措施;6.鼓励和支持既有多层住宅加装电梯,并授权市政府另行制定具体规定。

(八)关于专项维修资金管理。为规范专项维修资金筹集、使用和管理工作,《条例(修订草案)》第九十一条至第九十九条主要明确了以下内容:1.明确物业管理区域必须按照国家和省、市规定设立专项维修资金;2.明确专项维修资金实行区县(市)物业主管部门代管或业委会管理两种方式及管理要求;3.明确新交付小区、既有小区专项维修资金交纳方式,授权由市物业主管部门定期公布专项维修资金交纳标准;4.明确物业应急维修、日常维修项目使用专项维修资金的范围、管理规定;5.明确专项维修资金后续筹集、资金使用情况及余额查询的规定;6.根据我市保险改革试点成果,鼓励和支持利用专项维修资金购买业主共用部分质量安全商业保险,提高保修期后物业维修维护水平。

(九)关于监督管理和应急保障。为了强化对物业管理活动的监督,规范应急物业管理工作,《条例(修订草案)》第一百条至第一百一十三条主要明确了以下内容:1.建设全市物业管理综合信息平台,推进智慧物业建设水平;2.实行物业管理服务相关主体信用监管制度,促进物业管理诚信建设;3.建立物业管理相关备案材料的合法性审查制度,加强事后监督;4.建立物业服务质量业主共同评价制度,防止因个别业主不满引发的群体事件;5.建立行政执法进小区清单制度,遏制违法行为蔓延现象;6.建立物业管理委员会制度,有效发挥业主大会的作用;7.建立物业应急管理制度,保障物业服务突发缺失时小区正常的生活秩序;8.明确发生突发事件时,物业管理各方主体必须配合落实政府采取的各项应急监管措施。

(十)关于法律责任和附则。《条例(修订草案)》第一百一十四条至一百二十八条,对违反车位和车库管理规定,违反各项备案、信息公开、档案资料移交制度,违反规定利用共有物业经营的行为,按照地方性法规的权限,设定罚款处罚;对业主不履行义务、故意用车辆堵塞小区出入口、堵塞消防车通道等违法行为,明确了行政执法主体;对行政机关、乡镇、街道及其工作人员未依法履行职责的行为,明确了行政处分责任。在附则中,主要对由第三人管理或自行管理物业管理区域的情形,作了依照、参照执行的规定。

以上说明,连同《条例(修订草案)》,请一并予以审议。


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