通知公告

关于征求《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》意见的通告

信息来源: 发布日期:2020-11-09 作者: 阅读次数:

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为了加强物业管理工作,规范物业管理活动,构建基层社会治理与物业管理共治共享新格局,更好维护物业管理相关主体合法权益,市十五届人大常委会第三十三次会议审议了市人民政府提请的《宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)》,市人大法制委员会拟在广泛征求意见和进一步修改的基础上将修订草案提请常委会会议再次审议。现将修订草案全文公布,市民和社会各界如有修改意见和建议,请于11月25日前告知市人大常委会法制工作委员会。

联系地址:宁波市宁穿路2001号市人大常委会法制工作委员会

邮编:315066

联系电话、传真:89182967,89182967(传真)

电子邮箱:nbrdfz@ningbo.gov.cn

宁波市人民代表大会法制委员会

2020年11月2日


宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案)

第一章  总  则

第一条  为了加强物业管理工作,规范物业管理活动,构建基层社会治理与物业管理共治共享新格局,更好维护物业管理相关主体合法权益,建设和谐宜居小区,根据相关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条  本市行政区域内住宅小区物业管理(以下简称物业管理)活动及其监督管理,适用本条例。

第三条  物业管理应当遵循党建引领、政府监督、业主自治、权责一致、专业服务、质价相符、公平公开的原则。

第四条  市和区县(市)人民政府应当将物业管理纳入本级行政区域基层社会治理工作体系,加强组织领导,建立健全多部门协同管理机制,协调处理物业管理工作中的重大问题。

第五条  市和区县(市)住房和城乡建设管理部门是本行政区域内的物业主管部门,负责物业管理活动的监督管理工作。

发展改革、公安、民政、司法、财政、自然资源和规划、生态环境、排水、税务、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公用事业、人民防空、地方金融监管、消防救援等部门应当按照各自职责,协同做好物业管理相关监督管理、行政指导工作。

第六条  镇(乡)人民政府、街道办事处应当按照规定的职责,将物业管理纳入本级社区治理工作体系,指导、监督本辖区内物业管理活动,并承担应急物业管理服务等工作。

居民委员会应当支持、指导和监督所辖物业管理区域依法开展物业管理活动,按照规定的职责实施物业管理相关工作。

第七条  区县(市)物业主管部门应当会同同级司法行政机关、人民法院及人民调解协会加强对乡镇、街道和社区人民调解组织的指导,发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用,及时调处、化解物业管理服务矛盾纠纷,促进和谐社区建设。

第八条  鼓励和支持区县(市)、镇(乡)人民政府和街道办事处成立区域性物业管理志愿者组织。志愿者组织应当吸收符合条件的业主委员会委员加入,提供物业管理相关知识、技能培训,保障其享有志愿者的各项权利。

第二章  物业管理区域

第九条  物业管理区域由区县(市)物业主管部门会同镇(乡)人民政府、街道办事处,根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定,并公布其四至边界。划分物业管理区域时,应当征求居民委员会的意见。

已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。共用场地、共用设施设备、社区和物业管理服务用房等配置不符合建设工程规划许可规定的,可以按照前款规定,重新划分确定物业管理区域,但应当征得相关业主的同意。

非住宅物业与住宅物业拥有同一共用场地、共用设施设备的,非住宅物业应当纳入该物业管理区域。

第十条  物业管理区域内的城镇公共道路、河道及河道设施不属于该物业管理区域的物业管理范围,由市政设施、水行政主管部门按照职责分工管理。

物业管理区域规划建筑用地内、围护或者围墙外与市政设施相连的业主共有场地,按照城市道路管理法律、法规的规定进行管理,但业主大会决定用于停车收费经营的除外。

物业管理区域内配建公共厕所的维护管理由市容环境卫生主管部门负责;垃圾房、生活垃圾分类归集点及收集容器配置使用管理按照《宁波市垃圾分类管理条例》相关规定执行。

第十一条  对新开发的住宅小区建设项目,自然资源和规划部门应当在土地使用权出让或者划拨时,依据国土空间详细规划核定物业管理区域,并在土地使用权出让合同或者划拨文件中予以载明。

自然资源和规划部门核定物业管理区域前,应当征求同级物业主管部门的意见。

对同一住宅小区建设用地分期开发的建设项目,自然资源和规划部门应当在首期建设工程规划许可证中明确物业管理区域的范围。

第十二条  物业管理区域内应当相对集中建设下列社区和物业管理服务配套用房:

(一)居民委员会用房(含警务用房、人民调解组织用房);

(二)居家养老服务用房;

(三)物业管理办公用房(含物业服务用房、业主委员会办公用房);

(四)物业管理经营用房;

(五)居民文化体育活动用房;

(六)法律、法规规定的其他配套共用用房。

前款规定的社区和管理服务配套用房的建筑面积,按照法律、法规和有关设计标准执行,其中:物业管理办公用房按物业管理区域地上总建筑面积的千分之三配置,物业管理经营用房按千分之四配置;业主委员会办公用房由物业主管部门会同同级自然资源和规划部门根据物业管理区域的建筑规模确定,最低建筑面积为二十平方米

自然资源和规划部门应当在建设工程规划许可证中载明社区和管理服务配套用房具体的建筑面积及其位置,建设单位不得擅自变更。

第十三条  依建设单位的申请,不动产登记机构应当按照下列规定,登记社区和物业管理服务配套用房的所有权:

(一)居民委员会用房、居家养老服务用房的所有权,属于所在地的镇(乡)人民政府、街道办事处;

(二)物业管理办公用房、物业管理经营用房、居民文化体育活动用房,属于本物业管理区域的全体业主共有。

建设单位应当在物业交付前,将社区和物业管理服务配套用房及其不动产权证书,移交所在地的镇(乡)人民政府、街道办事处。其中,物业服务用房由镇(乡)人民政府、街道办事处移交前期物业服务企业使用。

第十四条  物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备,属于全体业主共有:

(一)道路及道路设施和照明设施、道路与建筑物之间土地,属于城镇公共道路和依法属于政府管理的照明设施除外;

(二)绿地、树木、绿地与建(构)筑物之间土地,明示属于个人或者区域围护、围墙外的城镇公共绿地及树木除外;

(三)文化体育设施、人文景观设施、区域围护或者围墙等设施;

(四)整栋建筑规划占地以外的雨污分流排水管道及污水处理设施设备、窨井、消防管道及消防设施等;

(五)占用业主共有道路或者其他场地设置的机动车停车泊位、非机动车停放场所等;

(六)交通标志、安全防范监控和智能系统设备等;

(七)法律规定属于全体业主共有的其他共用场所、共用设施设备。

第十五条  物业管理区域内下列部位或者设施设备,属于整栋建筑的业主共有:

(一)建筑物基础、承重结构、户外墙面(不含专有部分的窗)、屋顶等基本结构部分;

(二)建筑物大堂、公共通道等部分及照明设施;

(三)避雷装置、化粪池等设施;

(四)避难层、架空层、设备层等部位。

第十六条  整栋建筑物内的下列部位和设施设备,属于单元业主共有:

(一)单元门厅、通道、楼梯及其户外墙面等部分;

(二)电梯井道,电梯、电梯机房及配套设施设备;

(三)管道井、雨、污排水管道;

(四)单元防盗门、防火门及门禁系统。

第十七条  物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库,建设单位应当首先满足业主的需要,并遵守下列规定:

(一)向全体业主公布车库、车位处分结果;

(二)用于出售、出租的,应当优先提供给本物业管理区域的业主;

(三)尚未出售空置的,不得以出售为由拒绝出租。

第十八条  规划用于停放机动车的车库、车位不能满足业主、物业使用人需要的,经业主大会决定,可以占用业主共有的道路或者其他场地设置停车泊位,但不得影响消防车辆通行。

业主委员会持业主大会书面决定,申请协助、指导划定地面停车泊位、行车路线和消防车通道标识的,公安机关交通管理部门、消防救援机构应当予以配合。

第十九条  物业管理区域内的人民防空工程,由该工程产权单位、建设单位或者建设单位指定的承接单位(以下统称人民防空工程管理单位)承担日常维护管理责任。

人民防空工程管理单位委托物业服务企业承担日常维护、使用管理责任的,应当与受委托的物业服务企业订立使用和维护管理协议,并自订立协议之日起三十日内报区县(市)人民防空部门备案。

人民防空工程平时用于停车的,应当向全体业主开放,不得出售,停车位租赁期限每次不得超过二年。

第三章  业主和业主大会、业主委员会

第一节  业主和业主大会

第二十条  房屋的所有权人为业主,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第二十一条  业主应当履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)配合物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施;

(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(六)按时交纳物业综合服务费用;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第二十二条  业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内业主人数较少且全体业主一致同意的,可以不成立业主大会,但应当由业主共同履行法律、法规和本条例规定的业主大会、业主委员会的职责。

第二十三条下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务企业,决定自行管理或者终止自行管理物业,评价物业服务质量;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施等;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)物业管理经营用房、停车收费泊位等业主共有部分的经营方式、经营收益的用途和分配,以及财务管理主体及相关管理制度;

(十)物业服务合同条款,包括服务事项、服务质量、服务收费的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等;

(十一)业主大会、业主委员会运作经费预算;

(十二)聘请业主委员会专(兼)职事务工作秘书并支付报酬,或者建立业主委员会工作津贴制度;

(十三)为维护业主共同权益的需要,授权业主委员会以自己的名义依法提起诉讼;

(十四)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物业服务合同示范文本,由市物业主管部门会同有关部门制定,并向社会公布。

第二十四条  业主大会可以授权业主委员会行使下列事项的决定权:

(一)使用规定限额以下的专项维修资金和日常维修费;

(二)调整利用共有部分从事经营活动的主体;

(三)改建、重建绿地设施或者其他文化体育设施;

(四)依法可以授权业主委员会决定的其他一般事项。

业主大会或者业主委员会依法作出的决定,对业主具有约束力。

第二十五条  由业主共同决定的事项,应当遵循下列表决规则:

(一)应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;

(二)决定本条例第二十三条第六项至第八项的事项,应当经参与表决的专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定本条例第二十三条规定的其他事项,应当经参与表决的专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十六条  业主大会会议上业主的投票权数及其专有部分面积,按照下列规则确认:

(一)业主的投票权数,按每一房屋的不动产权登记证为一个投票权数计算。其中按份共有的,由共有人约定其中一名业主行使投票权。

(二)业主的专有部分面积,按一本不动产权登记证记载的建筑面积计算;暂未登记的,按商品房买卖合同记载或者测绘机构的实测面积计算。

(三)未计入物业综合服务费计费标准的车位、车库的建筑面积,不计入业主的专有部分。

(四)建设单位尚未出售,或者虽已出售但尚未交付的全部房屋,按一个投票权数计算,由建设单位行使投票权。

第二十七条  物业管理区域具备《浙江省物业管理条例》规定的业主大会成立条件的,所在地的镇(乡)人民政府、街道办事处,应当及时指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备成立业主大会。

筹备组组长由镇(乡)人民政府、街道办事处指定。

第二十八条  筹备组由业主代表、建设单位、社区党组织、居民委员会的代表、社区民警等组成。建设单位未派员参加筹备组的,不妨碍筹备组的成立。

筹备组成员应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。业主代表的资格由社区党组织参照本条例有关业主委员会候选人的资格进行审查确定。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起三日内在物业管理区域内公示。业主对筹备组成员有异议的,由镇(乡)人民政府、街道办事处协调处理。

第二十九条  筹备组工作经费由建设单位承担。具体标准由建设单位与物业所在地镇(乡)人民政府、街道办事处协商确定。

建设单位应当在物业交付使用前,将筹备工作经费交由镇(乡)人民政府、街道办事处管理,由筹备组使用。

筹备工作经费应当专款专用。筹备组应当在首次业主大会会议召开后,及时将筹备工作经费的使用情况向全体业主公布,接受监督。筹备工作经费的结余部分应当作为业主委员会的工作经费使用。

第三十条  筹备组应当履行下列职责:

(一)确认业主身份、人数及其专有部分面积;

(二)拟订业主大会议事规则草案;

(三)拟订管理规约草案;

(四)拟订业主委员会选举办法草案;

(五)确定业主委员会候选人名单;

(六)组织召开首次业主大会会议。

第三十一条  业主大会议事规则应当就业主大会的议事事项、议事方式、表决程序、业主委员会组成和任期等作出约定。

管理规约应当对物业管理区域内有关物业的使用、维护、管理,环境卫生和秩序的管理,房屋装修和外观维护,物业管理相关费用分担方式,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约、业主大会议事规则示范文本,由市物业主管部门拟定,并向社会公布。

第三十二条  筹备组应当自成立之日起半年内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应当审议通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会委员。业主大会议事规则约定设立业主委员会候补委员的,可以选举产生候补委员。

第三十三条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料报所在地的镇(乡)人民政府、街道办事处备案:

(一)业主大会会议记录和决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会主任、副主任和其他委员的名单、联系方式、职责分工,以及选举产生的业主委员会候补委员名单。

第三十四条  业主委员会按照本条例第三十三条规定报送备案材料的,镇(乡)人民政府、街道办事处应当对备案材料进行形式审查。

对符合要求的,镇(乡)人民政府、街道办事处应当当场出具业主大会、业主委员会备案证明和业主大会、业主委员会印章刻制证明,解散业主大会筹备组。

第三十五条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定,定期组织召开业主大会会议,每年至少召开一次。

有下列情形之一的,业主委员会应当临时组织召开业主大会会议:

(一)百分之二十以上业主联名提议的;

(二)业主委员会提议处理物业管理紧急事项的;

(三)社区党组织提议处理物业管理紧急事项的。

第三十六条  业主大会会议可以采取视频会议、书面征求意见、集体讨论等方式召开。

鼓励业主委员会在市物业管理综合信息平台上以视频会议方式召开业主大会会议。

第三十七条  组织召开业主大会会议,应当遵守下列程序:

(一)公开征集、拟定审议议题,起草审议议题说明;

(二)公开征求业主对审议议题意见,并根据业主的合理化建议,修改完善审议议题;

(三)会议召开十五日前向全体业主发布会议通知,明确会议时间、会议方式、审议议题、表决事项、计票方法以及其他注意事宜,并通知居民委员会;

(四)在居民委员会代表、业主代表的监督下,公开唱票、计票,统计票决结果,利用业主大会会议信息系统自动计票的除外;

(五)召开业主委员会会议,按照业主大会会议的票决结果,作出业主大会决定,并及时向全体业主公布。

依照本条例第三十五条第二款第二项、第三项情形召开的业主大会临时会议,可以视情省略前款第一项、第二项程序和缩短第三项规定的时限。

第三十八条  有下列情形之一的,业主委员会应当自业主大会决定作出之日起三十日内,将业主大会的决定报所在地的镇(乡)人民政府、街道办事处备案:

(一)修改业主大会议事规则的;

(二)修改管理规约的;

(三)调整业主委员会主任、副主任和其他委员的;

(四)换届改选产生新的业主委员会的。

第二节  业主委员会

第三十九条  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生。

业主委员会可以根据物业管理区域的实际需要和业主大会的授权,按照国家有关规定开设基本账户。

业主大会、业主委员会运作经费应当根据业主大会决定的额度和用途,在业主共用部位、共用设施设备的经营收益中列支。

本市探索实行物业管理区域业主大会统一信用代码证管理制度。

第四十条  业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会、业主的监督,并履行下列职责:

(一)按规定组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况;

(二)拟订物业服务合同草案,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)与解聘、选聘的物业服务企业进行交接;

(四)组织实施或者监督实施共有部分、共有设施设备的经营活动及其收益的使用、管理;

(五)组织筹集专项维修资金,监督专项维修资金、日常维修费的使用;

(六)建立健全质价相符的物业服务评价机制以及物业服务收费标准调节机制;

(七)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协助物业服务企业督促业主履行交纳物业综合服务费的义务;

(八)监督管理规约的实施,制止业主、物业使用人违反管理规约的行为;

(九)制作和保管业主大会、业主委员会会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(十)建立畅通的物业管理服务投诉、举报渠道,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,协调解决物业管理服务纠纷;

(十一)配合国家机关在物业管理区域内依法履行职责;

(十二)配合镇(乡)人民政府、街道办事处和居民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十三)业主大会赋予的其他职责。

第四十一条  业主委员会由五人以上单数组成,具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员与业主具有同等表决权。

业主委员会每届任期三至五年,具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会委员在任期内出现空缺的,可以由候补委员递补,或者另行补选。

第四十二条  业主委员会委员应当为本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主委员会委员应当遵守法纪、热心公益事业,具有一定的专业知识、组织协调能力和良好的个人信用,模范履行业主义务。

自然人业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

(一)未按时足额交纳物业服务费的;

(二)欠付物业日常维修费、专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的;

(三)本人、配偶及其直系亲属与选聘的物业服务企业有直接利益关系的;

(四)被列入严重失信名单的;

(五)涉黑涉恶、参与邪教组织或者非法组织的。

业主委员会候补委员应当具备与业主委员会委员相同的资格条件。

第四十三条  业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)业主自荐或者联名推荐,联名人数不限;

(二)社区党组织或者居民委员会推荐;

(三)镇(乡)人民政府、街道办事处推荐。

鼓励国家机关、企业事业单位等组织的党员干部积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

第四十四条  业主大会筹备组、换届小组根据业主委员会委员候选人产生办法,在社区党组织的协助下,对被推荐人的资格进行审查,确认候选人名单。

确认的候选人名单、住址,应当在物业管理区域向全体业主公示。公示期不少于十天。

业主、物业使用人对候选人名单有异议的,由业主大会筹备组或者换届小组进行核实,并公开答复。异议人对答复不满意的,由镇(乡)人民政府、街道办事处调查处理。调整候选人名单的,应当重新公示。

第四十五条  业主大会筹备组或者换届小组,应当自业主大会选举产生业主委员会委员之日起五日内组织召开业主委员会会议,推选产生业主委员会主任、副主任,确定业主委员会委员职责分工,并向全体业主公开。

第四十六条  业主委员会定期会议,应当按照业主大会议事规则的约定适时召开。

有下列情形之一的,应当及时召开业主委员会临时会议:

(一)经百分之二十以上业主联名提议的;

(二)经三分之一以上业主委员会委员提议的;

(三)法律、法规和本条例规定的其他情形。

第四十七条  业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议时应当有过半数的委员参加,委员不得委托他人参会。社区党组织可以派代表列席业主委员会会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前向全体业主公开议题内容,听取业主和物业使用人以及居民委员会的意见和建议。

业主委员会决定事项,或者决定提交业主大会审议表决的事项,应当经超过半数的委员签字同意。会议结束后三日内将会议情况以及决定事项,向全体业主公开。

第四十八条业主委员会及其委员,不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权,拒不执行业主大会、业主委员会决定,或者不依法履行职责;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者违规使用业主委员会印章;

(三)违反业主大会议事规则,不与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,或者擅自修改物业服务合同;

(四)将业主共有财产借给他人,或者以设定担保等方式挪用、侵占业主共有财产;

(五)与物业服务企业进行可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(六)违规泄露业主信息;

(七)拒不执行镇(乡)人民政府、街道办事处和有关主管部门物业管理整改要求或者人民法院裁判;

(八)无故不参加业主委员会会议;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。

第四十九条  业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)因健康或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的。

第五十条  业主委员会应当在任期届满前九十日,向所在地的镇(乡)人民政府、街道办事处提交换届改选书面报告。

镇(乡)人民政府、街道办事处应当自收到报告之日起三十日内组建换届小组,指定换届改选组长。换届小组由社区党组织代表、社区民警、业主委员会委员和其他业主代表等组成。

镇(乡)人民政府、街道办事处应当指导换届改选工作,在业主委员会任期届满前三十日组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会委员,推选产生业主委员会主任、副主任。

第五十一条  对选举产生新一届业主委员会的,业主委员会应当在任期届满前五日内,在镇(乡)人民政府、街道办事处代表的见证下,与新一届业主委员会办理交接手续。

对业主委员会主任未变更且其他委员变更人数不足三分之一的,是否需要办理交接手续由新一届业主委员会自行决定。

第五十二条  业主委员会换届交接,应当制作交接清单,当面核实交接下列资料、设备:

(一)业主名册;

(二)业主大会、业主委员会印章;

(三)业主大会、业主委员会会议记录和决定;

(四)保管的会计凭证和账簿、财务报表等;

(五)物业服务委托合同和业主共有部分或者共有设施设备经营合同;

(六)历年的共有部分、共有设施设备经营收益收支公告留档资料;

(七)利用业主委员会工作经费购买的非消耗性办公设备、办公用品;

(八)使用和保管的其他档案材料。

第五十三条  业主大会决定向业主委员会专(兼)职事务工作秘书支付报酬,或者向业主委员会委员支付工作津贴的,相关费用可以在业主共用部分、共用设施设备的经营收益中列支,不得另行向业主摊派。

对国家公务人员兼任事务工作秘书或者担任业主委员会委员的,其领取报酬或者津贴应当遵守法律、法规和党内法规的规定。

第四章  前期物业管理

第五十四条  建设单位承担物业管理区域内的前期物业管理责任。

前款所称前期物业管理,是指业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业订立的书面物业服务合同生效前,由建设单位承担的物业管理活动。

第五十五条  建设单位应当在取得商品房预售许可证前,选聘物业服务企业,订立书面的前期物业服务合同;在商品房销售(预售)前,制定临时管理规约。

建设单位应当在商品房销售(预售)前,将订立的前期物业服务合同和临时管理规约报所在地的区县(市)物业主管部门备案。

临时管理规约应当参照本条例规定的管理规约示范文本,结合前期物业的特点制定。

第五十六条  建设单位选聘前期物业服务企业,应当遵循房地产开发与物业管理相分离的原则,不得选聘该物业管理区域建设单位隶属的物业服务企业。

建设单位应当采取公开招标的方式,在本市公共资源交易平台选聘物业服务企业,并接受所在地的区县(市)物业主管部门监督、指导。法律、法规对招标投标活动的监督管理主体另有规定的,从其规定。

对投标人少于三个,或者物业管理区域地上总建筑面积小于三万平方米的,经所在地的区县(市)物业主管部门确认,可以采取邀请招标方式。

第五十七条  前期物业服务合同的内容与形式,应当符合法律、法规的规定,并约定服务期限。服务期限不得超过三年。

前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会依法与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;服务期限届满时,业主大会尚未选聘新物业服务企业的,前期物业服务企业可以继续提供服务。

第五十八条  建设单位应当在商品房销售(预售)现场,公示前期物业服务合同、临时管理规约和物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备等资料。

建设单位与房屋买受人订立的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同,并将临时管理规约作为商品房买卖合同的附件。

房屋买受人与建设单位订立商品房买卖合同的,视为知晓临时管理规约的全部内容,并签署书面承诺书。

第五十九条  物业交付前,建设单位应当依照前期物业服务合同的约定,向物业服务企业支付前期物业服务费,用于物业交付前的物业管理服务。建设单位支付前期物业服务费的具体办法,由市物业主管部门制定。

物业交付后,业主应当根据前期物业服务合同的约定,向物业服务企业交纳前期物业综合服务费。已竣工尚未交付给房屋买受人或者尚未出售的房屋,由建设单位交纳前期物业综合服务费。

前期物业综合服务费收费标准按照国家、省规定执行。

第六十条  前期物业服务企业,应当履行下列职责:

(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;

(二)对共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程资料和日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

(五)配合所在地的区县(市)物业主管部门、镇(乡)人民政府、街道办事处做好业主大会的成立工作。

第六十一条  在物业服务企业承接前期物业前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域划分相关文件;

(二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业管理区域内道路、停车场库、地下管网竣工图、人民防空设施等竣工验收资料;

(三)共用设施设备清单,设施设备转让合同复印件、安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修、物业使用说明文件和商品房买卖合同范本;

(五)房屋所有权人名册及联系方式;

(六)临时管理规约;

(七)有关代管的物业管理款项及其他应当移交的票据和账册;

(八)物业管理用房及物业管理所必需的其他相关资料。

第六十二条  物业服务企业承接前期物业时,建设单位与物业服务企业应当在所在地的区县(市)物业主管部门和镇(乡)人民政府、街道办事处的指导、监督下,共同确认物业管理区域,对共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,确认查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验结果。物业承接查验规范由市物业主管部门制定并公布。

物业承接查验协议应当对承接查验的基本内容、双方权利义务、存在问题、解决方法及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定的或者约定不明确的,由建设单位承担。

第六十三条  物业交付前,建设单位应当将验收合格的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共用设施设备及工程图纸等资料移交给相关专业单位,专业单位应当及时接收,并承担维修、养护和更新改造责任。

建设单位未将前款规定的有关共用设施设备移交给相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。

第六十四条  建设单位不得占用、处分物业管理区域内的业主共用部位、共用设施设备。

第六十五条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

物业竣工验收前,建设单位应当一次性向所在地的区县(市)物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,作为物业保修期内物业维修费用。物业保修金的具体使用管理办法,由市人民政府制定并公布。

鼓励建设单位通过购买商业保险的方式,履行物业的保修责任。

第五章  物业管理服务

第六十六条  物业管理区域的业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理,也可以由业主大会决定自行管理。

物业服务企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业物业管理服务的能力。

物业服务企业派驻物业管理区域的物业服务项目负责人兼管多个物业管理区域的,应当在业主大会选聘物业服务企业时告知业主委员会,并不得在物业服务合同期限内擅自增加兼管的物业管理区域。

第六十七条  物业服务企业可以将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人,但不得将应当由其提供的全部物业服务转委托第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托第三人。

物业服务企业转委托的专项服务事项,应当在物业服务合同中明示,并对该专项服务事项向业主负责。

第六十八条  鼓励物业管理区域通过市公共资源交易平台,以公开招标的方式选聘物业服务企业。

业主大会可以从业主委员会通过招标方式推荐的中标候选人中选聘物业服务企业,也可以直接授权业主委员会通过招标方式选聘物业服务企业。

第六十九条  业主委员会应当代表业主与选聘的物业服务企业订立物业服务合同,并自物业服务合同订立之日起十日内向全体业主公开。

物业服务企业应当自物业服务合同订立之日起十日内报镇(乡)人民政府、街道办事处备案。

物业服务合同的内容与形式应当符合法律、法规的规定。物业服务合同约定的服务期限不得超过五年。

第七十条  物业管理区域的物业服务收费实行市场调节价。物业服务方式可以采取包干制或者酬金制。

业主委员会应当根据质价相符的原则,综合考虑服务事项、服务标准、人力成本、物价水平等因素,按照业主大会议事规则约定的程序,确定物业服务收费标准,并在物业服务合同中明示。

市物业主管部门应当会同相关行业协会,公开发布本市物业服务标准指引;相关行业协会做好物业服务价格监测信息公布工作。

第七十一条  业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业综合服务费。物业综合服务费包括物业服务费、共用部位和共用设施设备水电分摊费、专有车位管理费等。

物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关服务,或者以服务质量不满意为由,拒绝支付物业费。

低收入困难家庭可以享受物业综合服务费补贴,具体办法由区县(市)人民政府制定。

第七十二条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示并及时更新下列信息:

(一)物业服务企业营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式,以及其他收费服务项目及收费标准;

(三)环境卫生保洁、绿化养护等专项服务单位的基本信息、作业人员信息;

(四)电梯、消防、监控等设施设备维修保养单位的基本信息、联系人和联系方式等。

第七十三条  物业服务企业应当按照物业服务合同约定,提供物业管理服务,并遵守下列规定:

(一)物业服务符合国家和省、市规定的标准、规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务质量;

(四)及时劝阻、制止违反建筑、房屋安全、环境卫生、绿化、饲养动物等法律、法规的违法行为,并及时报告、协助有关行政主管部门处理;

(五)采取合理措施,及时劝阻、制止违反治安管理、环境保护、消防安全等法律、法规的违法行为,并报告、协助有关行政主管部门处理;

(六)及时劝阻、制止业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为,并向业主委员会、居民委员会报告;

(七)维护、管理物业管理区域道路交通、停车秩序;

(八)发现物业安全风险隐患,及时设置警示标志,采取措施排除隐患,或者报告有关专业机构处理;

(九)保护在物业服务活动中获取的业主信息和其他个人隐私,不得擅自泄露、公开披露;

(十)积极配合当地政府及其部门做好基层社会治理相关工作。

第七十四条  物业服务企业应当按照下列规定,于每年三月底前在物业管理区域显著位置公布上一年度相关经费收支情况,接受业主监督:

(一)物业服务实行包干制方式的,公布共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;

(二)物业服务实行酬金制方式的,公布物业管理各项经费的收支情况。

业主对公布的经费收支情况有异议的,物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会可以对前款规定的收支情况组织进行审计,并向全体业主公布审计结果。审计所需费用在共有物业收益中支出。

第七十五条  未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途,不得擅自利用共用部位、共用设施设备从事经营活动。

第七十六条  物业服务企业应当建立健全并妥善保管物业管理区域的下列档案、资料:

(一)实时更新的业主名册;

(二)业主房屋专有部分装饰装修信息资料;

(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(四)监控和门禁系统、电梯、消防、道路照明、给排水等共用设施设备日常检查记录和维护、维修协议;

(五)本条例第六十一条规定的资料;

(六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第七十七条  物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘、解聘物业服务企业,并通知物业服务企业。

物业服务企业接受续聘的,应当在物业服务合同期限届满前重新订立物业服务合同;不接受续聘的,应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主委员会。

第七十八条  物业服务合同终止的,物业服务企业应当在业主大会确定的时限内退出物业管理区域,配合新物业服务企业做好交接工作,如实告知物业的使用和管理状况,并按照下列规定,与业主委员会办理移交手续:

(一)按照物业服务合同约定,结算预收、代收的相关经费;

(二)核对、移交本条例第七十六条规定的全部档案资料;

(三)查验、腾空、移交物业管理办公用房和物业服务企业使用的其他业主共用部位、共用设施设备;

(四)查验监控和门禁系统、电梯、消防、道路照明、给排水等共用设施设备;

(五)核对、移交用前期物业费采购、使用的办公设施、设备等。

第七十九条  被解聘物业服务企业不得实施下列行为:

(一)以业主欠交物业服务费,或者垫支业主共有部位、共有设施设备维修费用为由,拒绝办理交接手续;

(二)以业主大会决定存在瑕疵为由,拒绝办理交接手续;

(三)损毁、隐瞒本条例第七十六条规定的有关档案资料;

(四)故意损坏业主共用部位、共用设施设备等;

(五)在办理物业服务手续期间或者物业服务合同终止前,停止提供物业服务;

(六)阻挠新物业服务企业依照物业服务合同进场提供物业服务;

(七)法律、法规规定的其他违法行为。

物业服务企业对业主大会的解聘决定有异议的,可以申请所在地的乡镇、街道人民调解组织进行调处。

第八十条  物业管理区域新选聘的物业服务企业,应当与业主委员会办理物业承接手续,查验、确认共用部位、共用设施设备及档案资料,订立承接移交协议,按照物业服务合同约定,提供物业服务,不得直接与被解聘物业服务进行交接,不得强行接管物业。

第六章  物业使用与维护

第八十一条  业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定和临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第八十二条  在物业管理区域内,禁止下列行为:

(一)违法改变物业的用途,从事无证无照经营或者其他违法经营活动;

(二)违法搭建建筑物、构筑物、超标准雨棚,擅自改变房屋外观,不使用规划设计的空调外机平台而在外墙面悬挂空调室外机;

(三)擅自占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,长期占用共用部位堆放物品、停放非机动车;

(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

(五)在共用部位、共用设施设备上涂写、刻画,或者张贴、悬挂广告;

(六)高空抛物,任意处置固体废物;

(七)违反规定出租房屋、车棚车库;

(八)违反规定铺设电缆、电线为机动车、非机动车充电;

(九)违反规定饲养动物;

(十)损坏业主共有绿地、园林设施、文化体育设施;

(十一)擅自在绿地内铺路、取土,或者种植蔬果;

(十二)擅自改变房屋设计烟道排放油烟,制造超过标准的噪声;

(十三)违反法律、法规和设计要求,破坏房屋结构、危害房屋使用安全;

(十四)法律、法规禁止的其他行为。

第八十三条  业主、物业使用人对房屋专有部分进行装修的,应当执行《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的规定,接受所在地的物业主管部门、物业服务企业、业主委员会、居民委员会和利害关系人的监督。

第八十四条  机动车驾驶员应当按照临时管理规约、管理规约的约定,在物业管理区域内通行、停放机动车,并遵守下列规定,接受物业服务企业的管理:

(一)按照指定的行车路线慢速通行、禁止鸣号,遇到行人和非机动车应当避让;

(二)在规划车位、车库,道路划线停车泊位以及人民防空工程停车位内规范停放,禁止在消防通道、绿地和其他妨碍行人、车辆通行的道路和场地上停放;

(三)机动车停放期间关闭车辆防盗报警器;

(四)按照业主大会的决定,交纳道路划线停车泊位占用费;

(五)禁止除应急救援、医疗救护、施工作业、家私搬运以外的载重零点七五吨以上车辆和危险化学品车辆驶入。

鼓励业主委员会与周边商场、学校、企业配建的停车场管理单位,协商建立停车资源共享机制,缓解物业管理区域停车供需矛盾,镇(乡)人民政府、街道办事处应当给予配合和支持。

第八十五条  建设单位、物业服务企业或者业主委员会利用业主的共有部分产生的收入,扣除合理成本后,属于业主共有;未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得擅自使用。

前款所称共有部分产生的收入,是指利用物业管理经营用房、共有设施设备、共有场地的经营收益,利用共用部位设置广告设施的收益,利用共有道路停车收费的收益,以及因共有土地征收补偿所得等业主共有物业收益。

第八十六条  业主共有物业收益的用途,应当由业主大会决定,主要用于下列支出:

(一)补充专项维修资金;

(二)业主共有部位、共用设施设备日常维修;

(三)业主大会、业主委员会运作经费;

(四)补贴物业服务费;

(五)物业管理需要的其他支出。

共有部分产生的收入除可以购买一级国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。

第八十七条  建设单位、物业服务企业或者业主委员会从事业主共用部分、共用设施设备经营活动的,应当具备法律、法规规定的资格,开设基本账户,专户存取,单独核算,依法纳税,并遵守下列规定:

(一)业主大会成立前,建设单位、前期物业服务企业从事经营活动的,应当将经营内容、经营方式、经营成本、基本账户信息以及经营协议等报所在地区县(市)物业主管部门备案;

(二)业主大会成立后,建设单位、物业服务企业继续从事经营活动的,应当经业主大会同意,并与业主委员会订立委托经营协议;

(三)业主委员会从事经营活动的,应当经业主大会同意,建立健全财务管理制度,接管共有物业经营账户结余资金,向业主公开共有物业经营合同。

第八十八条  物业服务企业应当建立健全业主共用部位、共用设施设备运行状况的检查维护制度,加强对电梯、消防、建筑幕墙、户外广告设施、墙外挂设空调室外机等设备安全状况的日常巡查,征集业主发现的问题,及时核实情况、采取必要的安全防护措施,并按照下列规定处理:

(一)属于保修期限和保修范围的问题,及时联系、督促建设单位履行保修责任,并报所在地的区县(市)物业主管部门;

(二)属于业主专有部分或者专有设备的问题,及时通知、督促责任人维修;

(三)属于物业服务企业管理的业主共用部位、共用设施设备的问题,按照物业服务合同的约定,及时组织维修;

(四)属于业主专有部分以外的供水、供气、供热、通信、有线电视等管道、管线及其配套设施设备问题,及时通知、督促相关专业单位组织维修;

(五)属于危及房屋整体安全的问题,按照《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的有关规定处理。

第八十九条  人民防空工程管理单位应当建立健全人民防空工程管理和使用维护制度,定期实施维护保养,确保工程处于良好使用状态。

人民防空工程平时用于停车的收益,应当独立建账,主要用于该工程的日常维护和管理,接受人民防空主管部门的监督。

第九十条  鼓励和支持既有多层住宅加装电梯,并可以享受电梯加装经费补贴政策。

加装电梯费用由所在住宅单元的全体业主按照比例分担。

既有多层住宅加装电梯的具体管理办法,由市、区县(市)人民政府制定。

第七章  专项维修资金

第九十一条  物业管理区域应当按照国家和省、市规定设立专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有。业主转让房屋、办理转移登记的,专项维修资金随之一并转让或者转移,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成房屋灭失的,业主可以要求返还其专项维修资金专户余额。

第九十二条  专项维修资金可以由区县(市)物业主管部门设专用账户代为管理,也可以由业主大会授权业主委员会管理。

对授权业主委员会管理专项维修资金的,应当按规定开设基本账户,建立健全财务管理制度,接受区县(市)物业主管部门的监督和指导。

既有专项维修资金由物业主管部门代为管理,调整为业主委员会管理的,业主委员会应当持业主大会的书面决定,向所在地的物业主管部门办理本物业管理区域专户资金的划转手续。

第九十三条  物业管理区域内的房屋买受人、业主和非住宅物业的业主,应当按规定足额交纳专项维修资金。专项维修资金的缴纳标准由市物业主管部门定期公布。

商品房屋销售时,由建设单位向买受人代收首期专项维修资金,代缴至所在地的区县(市)物业主管部门指定的专用账户。

既有物业管理区域,由物业服务企业向业主代收首期专项维修资金,代存入所在地的区县(市)物业主管部门指定的专用账户,或者由业主委员会向业主收取并存入基本账户。

房屋买受人、业主缴纳专项维修资金的,可以按规定提取住房公积金。

第九十四条  专项维修资金用于物业保修期满后业主共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目,不得挪作他用。

业主共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目所需的资金,在该项目共用业主的专项维修资金专户中共同分担。

业主委员会应当凭业主大会的书面决定,向所在地的区县(市)物业主管部门申请划拨专项维修资金,但本条例第九十五条规定的情形除外。

第九十五条  业主共用部位、共用设施设备有下列情形之一的,可以不经业主大会决定,先申请使用专项维修资金组织维修,事后向业主公布维修决算,接受业主监督:

(一)消防、排水管道及设施设备严重故障的;

(二)电梯故障停止运行,或者经检验、评估确认存在严重安全隐患,可能危及人身、财产安全的;

(三)较大面积建筑幕墙、外墙墙面以及建筑附属构件脱落或者有脱落危险的;

(四)屋顶及露台、外墙严重漏水,影响正常使用的;

(五)危及房屋安全和人身财产安全的其他紧急情况。

第九十六条  对尚未设立专项维修资金的物业管理区域,按照本条例第九十四条、第九十五条规定进行维修、更新和改造的,所需资金由业主委员会临时组织相关业主共同分担。

第九十七条  物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备的年度日常维修,包括日常维护和小修所需的资金,按照下列途径保障,并在物业管理区域内统筹使用:

(一)已设立专项维修资金的,根据业主大会的决定,业主委员会可以在专项维修资金账户中划出一定数额的资金,由物业服务企业代管或者业主委员会管理,用于日常维修所需资金的支出;

(二)已由物业服务企业按年度代收日常维修费的,由物业服务企业代管或者业主委员会管理,用于日常维修所需资金的支出;

(三)有业主共有物业经营收益的,可直接用于日常维修所需资金的支出。

前款第一项、第二项规定的日常维修资金支出情况,应当按年度核算,当年结余部分可以划转至下一年度使用。

第九十八条  物业管理区域专项维修资金账户余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当按照国家和省、市有关标准,拟订专项维修资金筹集方案,经业主大会审议通过后,按照业主大会决定组织筹集。

第九十九条  专项维修资金、日常维修费代管单位或者其他管理单位,应当运用市物业管理综合信息平台,主动向本物业管理区域的业主、物业使用人公开专项维修资金专户余额及支出明细,以及日常维修费收支、结余等信息,为业主、物业使用人实时查询提供便利。

鼓励和支持利用专项维修资金购买业主共用部位、共用设施设备质量安全商业保险,改进物业保修期满后的维修、更新和改造管理水平,但不得以购买保险的名义进行投资。

第八章  监督管理和应急保障

第一百条  市物业主管部门应当建立健全物业管理综合信息平台,完善物业管理法律、法规宣传、物业管理区域查询、业主大会和业主委员会信息网上备案、移动互联网业主大会会议、建设单位和物业服务企业基本信息查询、物业保修金和专项维修资金查询、网上投诉举报、信息统计分析等服务功能,加强信息安全保护,提高智慧物业建设水平和网上监管能力。

建设单位、物业服务企业、业主委员会可以通过市物业管理综合信息平台办理本条例规定的各项备案。

第一百零一条  市和区县(市)物业主管部门应当会同人民银行、有关行政主管部门建立建设单位、物业服务企业信用监管制度,按照法律、法规规定,将信用主体的基本信息、不良信息和守信信息记入其信用档案,纳入省、市公共信用信息服务平台,依法实施联合激励和惩戒。

第一百零二条  区县(市)物业主管部门、镇(乡)人民政府、街道办事处应当按照职责分工,建立前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等备案后的合法性、规范性审查制度。发现不符合法律、法规规定的,应当及时督促备案单位纠正。

第一百零三条  业主大会或者业主委员会,对业主、物业使用人损害物业管理区域内他人合法权益的行为,有权依照法律、法规规定以及临时管理规约、管理规约的约定,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

物业服务企业履行法律、法规和本条例规定的义务,或者业主大会、业主委员会作出的决定,与业主、物业使用人发生纠纷的,可以申请所在地的人民调解组织进行调处。

第一百零四条  业主对业主大会、业主委员会决定有异议的,有权要求业主委员会作出解释;对解释不满意的,可以申请所在地的人民调解组织进行调处。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第一百零五条  业主、物业使用人对物业服务企业的服务质量有异议或者不满意的,物业服务企业应当及时作出解答;对解答不满意的,业主委员会应当按照本条例有关规定,组织召开业主大会会议,依照物业服务合同约定的服务标准,对其服务质量进行评价,作出相应的决定。

第一百零六条  物业保修期届满前六十日,镇(乡)人民政府、街道办事处应当指导业主委员会组织业主对物业的质量进行全面查验,督促建设单位履行保修责任。对拟退还保修金本金及其银行存款利息余额的,物业主管部门应当在保修期届满前三十日向全体业主公布。

第一百零七条  物业服务企业、业主委员会依照法律、法规的规定和临时管理规约、管理规约的约定,劝阻、制止业主、物业使用人违法、违规行为的,当事人应当服从管理、立即改正;对当事人拒绝改正的,按照下列规定处理:

(一)违反行政法律、法规和规章规定的行为,及时报告并协助有关行政执法部门依法查处;

(二)违反临时管理规约、管理规约和业主大会决定的行为,且侵害主业共同利益,或者相邻业主合法权益的,由业主委员会或者受侵害人向人民法院提起诉讼。

前款第一项规定的有关行政执法部门,按照市人民政府制定的物业管理区域内行政执法部门责任清单执行。

第一百零八条  业主委员会按照本条例的规定管理、使用专项维修资金或者日常维修费用,以及共有物业经营收益的,应当于每年三月底前向全体业主公布收支情况,接受业主监督。

业主对公布事项有异议,可以报所在地的市和区县(市)物业主管部门或者镇(乡)人民政府、街道办事处调查处理。

第一百零九条  业主委员会或者委员不履行本条例规定职责的,由所在地的社区党组织给予指导、监督和纠正;对拒绝改正的,可以提议召开业主大会临时会议,由业主共同决定撤销业主委员会或者委员职务。

第一百一十条  有下列情形之一的,镇(乡)人民政府、街道办事处应当组建物业管理委员会,代为履行应当由业主委员会履行的部分职责:

(一)未选举产生业主委员会的;

(二)业主委员会委员少于五人,且补选业主委员会委员未果的。

第一百一十一条  物业管理委员会参照换届小组成员组成,具体成员由镇(乡)人民政府、街道办事处指定,并向全体业主公布。

物业管理委员会履行下列职责:

(一)组织召开业主大会会议;

(二)组织选举产生业主委员会;

(三)业主大会决定的其他职责。

第一百一十二条  物业管理区域突发缺管、失管事件且影响业主、物业使用人正常生活的,镇(乡)人民政府、街道办事处应当实施应急物业管理服务,维持物业管理区域治安、环境卫生、日常生活秩序。

应急物业管理服务产生的费用,由镇(乡)人民政府、街道办事处向原物业服务企业追偿;未聘请物业服务企业的,由全体业主共同承担。

第一百一十三条  为落实突发事件应急管理措施,业主大会、业主委员会、物业服务企业和其他管理人应当服从镇(乡)人民政府、街道办事处和居委会的领导,配合执行各项应急管理措施。发现违反应急管理措施的行为,及时报有关部门依法处理。

第九章  法律责任

第一百一十四条  违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

第一百一十五条  违反本条例第十七条规定,有下列情形之一的,由区县(市)物业主管部门按照下列情形给予处罚:

(一)未如实向全体业主公布车库、车位处分结果的,处一万元以上五万元以下罚款;

(二)在未满足业主需要情况下,将车库、车位出售、出租给本物业管理区域以外的其他人的,责令改正,可以按照每违法出售、出租一个车库、车位处五千元以上二万元以下罚款;

(三)以出售为由拒绝向本物业管理区域业主出租车库、车位的,责令改正,可以按照每违法出售、出租一个车库、车位处一千元以上一万元以下罚款。

第一百一十六条  违反本条例第十九条第二款规定,人民防空工程管理单位未在规定时间内,将与物业服务企业订立的人民防空工程使用和维护管理协议报送备案的,由区县(市)人民防空工程主管部门责令改正,可以处五千元以上一万元以下罚款。

违反本条例第十九条第三款规定,人民防空工程管理单位或者受委托的物业服务企业将平时用于停车的人民防空工程,未向全体业主开放,出售停车位,或者停车位租赁协议超过二年的,由区县(市)物业主管部门责令改正,没收违法所得,可以并处五万元以上二十万元以下罚款。

第一百一十七条  违反本条例第五十五条规定,建设单位未在规定的时限内将前期物业服务合同、临时管理规约报所在地物业主管部门备案的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处五千元以上一万元以下罚款。

第一百一十八条  违反本条例第五十八条规定,建设单位未在商品房销售(预售)现场公示前期物业服务合同、临时管理规约和物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备等资料的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处五千元以上一万元以下罚款。

第一百一十九条  违反本条例第六十一条、第七十六条规定,建设单位、物业服务企业未按规定移交档案资料或者档案资料不齐全的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处五万元以上十万元以下罚款。

第一百二十条  违反本条例第六十九条规定,物业服务企业未在规定时间内将订立的物业服务合同报所在地的镇(乡)人民政府、街道办事处备案的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处五千元以上一万元以下罚款。

第一百二十一条  违反本条例第七十二条规定,物业服务企业未按照规定公示、更新相关信息的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处一千元以上五千元以下罚款。

第一百二十二条  违反本条例第七十三条规定,物业服务企业未遵守第一项至第八项规定的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处五千元以上一万元以下罚款;物业服务企业及其工作人员未遵守第九项规定,泄露、披露业主信息或者其他个人隐私的,由公安机关依法处理。

第一百二十三条  违反本条例第七十五条规定,物业服务企业擅自利用共有部分、共有设施设备从事经营活动的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处五万元以上二十万元以下罚款;有经营收益的,收回经营所得,存入物业管理区域专项维修资金专户。

第一百二十四条  违反本条例第七十九条规定,被解聘物业服务企业拒绝退出物业管理区域,且未申请调解或者提起诉讼的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,由业主委员会提起诉讼;违反治安管理规定的,由公安机关依法给予处罚。

第一百二十五条  违反本条例第八十二条规定的,由物业管理区域内行政执法部门责任清单规定的有关部门,依据法律、法规和规章的规定予以处罚;法律、法规和规章没有行政处罚依据的,由业主委员会向人民法院提起诉讼。

第一百二十六条  违反本条例第八十四条规定,机动车驾驶人员造成物业管理区域出入交通堵塞,影响城市道路通行的,由公安机关交通管理部门依法查处;停放车辆堵塞消防车通道的,由消防救援机构依法查处。

第一百二十七条  违反本条例第八十七条规定,建设单位或者前期物业服务企业,未将经营相关信息以及经营协议报所在地的物业主管部门备案的,由区县(市)物业主管部门责令改正,可以处一千元以上五千元以下罚款。

第一百二十八条  违反本条例规定,物业主管部门和其他有关行政主管部门、镇(乡)人民政府、街道办事处及其工作人员未依法履行职责的,由其上级主管部门或者所在单位责令改正;造成后果的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十章  附  则

第一百二十九条  业主委托其他管理人管理物业管理区域的,应当依照本条例执行;业主大会决定自行管理物业管理区域的,参照本条例执行。

第一百三十条  本条例自  年  月  日起施行。

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