分组审议《宁波市住宅小区物业管理条例》（修订草案修改稿）

25日下午，分组审议《宁波市住宅小区物业管理条例》（修订草案修改稿）。

余红艺主任说，建议：一是在条例中明确缴纳物业费是业主的义务和责任，必须要缴纳。如果对物业服务不满意，可通过调解、诉讼等方式解决，但不能不缴纳物业费。二是由住建部门建立物业费指导价制度，并建立小区物业费收缴情况公布制度，以此作为房价的影响因素。三是由住建部门建立物业企业的评优标准和规则，引导行业协会开展评选活动，提升物业企业的服务水平。

彭朱刚秘书长说，在制定物业管理条例的过程中，要避免总是从业主角度考虑问题。我们参与条例制定的时候，身份都是业主。但是作为公平的主体，也要从物业公司和开发商的角度来考虑问题。关于这个条例有两点意见：一是关于物业管理费的问题，现在很多老小区物业管理费收缴率很低，物业费还维持在20多年前的水准，在这种现状下，物业管理水平是上不去的。这次我们把条例第53条中“或者以服务质量不满意”这句话删了，我觉得是不妥的。现在我们很多业主不付物业管理费，理由是服务不好，就不交了，我觉得交物业费和服务质量不满意其实是两码事，即使物业公司履职不到位，作为业主也应该要先交物业费。我认为，这条不应该划掉。二是关于停车库的问题，现在的第13条加了“不得出售、出租给业主以外的单位和个人”，会否造成有权购买车位的业主都只租不买的极端后果，该怎么处理呢？我认为法律规定要留有余地。

孔萍委员说，第二章第9条建议新增一款：已建成的大型小区物业管理区域要调整。已建成的大型小区只有一个物业管理区域的，建议划分成若干个物业管理区域。

朱哲生委员说，条例第8条规定，“物业管理区域的划分确定应当遵循规划优先、功能完善、物权清晰、相对集中、便于管理的原则”，有些老旧小区功能都建在一起，“功能完善”这一点往往是达不到的，这是第一个问题。“相对集中”，这总体来说是对的，但现在有一个问题，我个人看要规模适中，现在有些小区偏大之后，难以管理，几个小区就没办法分出来，所以规模要适中，不能太大或太小。还有两个想法：第一，对于业主不想履职问题，对应办法还是不够的，还得要想办法。大多数小区的业主，享受物业带来的好处，但是不想参与物业管理，这是最普遍的问题，但条例对这个问题是没有办法有效解决的。第二，有个矛盾，一方面要加强管理，一方面强调自治，结合度在哪里，是要管好还是要自治好，需要把握。

何乐君委员说，建议在本条例中增加一项规定：在小区内专设新能源车的车位且只允许新能源车停放。也可以在停车场管理规定立法后评估中提出相关意见建议：在停车场中专设新能源车的车位且只允许新能源车停放。或者在两个条例中都分别作规定相互补充。

宋吉林委员说，这次修改的亮点主要有几点：第一，把党建引领加进去了。如果有社区居委会、党支部参与，条例操作落地性更强，很有必要。第二，民法典出台以后，比如停车场的收费、电梯广告的收费，现在这个条例也予以明确这是属于小区业主的权利。第三，对业委会有更多的支持，赋予很多职权，比如允许业委会有账户。目前业委会没有账户，有些收入没有地方放，很不便，而且容易造成一些资金的流失。希望还有两个方面再完善一点：一是对业委会组成人员的培训，起码一届里要培训一次。现实当中业委会无论对法规的了解和法规的执行上，都是参差不齐的，很多业委会组成人员对物业条例根本不懂，往往是靠业主对他们的信任来做一些工作。二是条例里对业委会的权利、业主的权利、物业的权利规定比较多，但是责任体现相对少一点。怎么样让物业或者业主委员会尽心尽责去履行职责，建议增加监管、考评的内容。

姚志坚委员说，加强和发挥党的作用，加强物业管理中社区、物业公司和业委会的主体作用，特别是把握业委会人员的提名权，首先要把人管起来，人员选不好容易出现问题。

曹德林委员说，基层代表和人民群众对小区物业管理有反映比较集中的几类问题，比如：业委会作用的发挥，拒交和拖欠物业管理服务费、停车难等。这些问题，本条例作了禁止性和倡导性的规定。但对如何有效解决这些问题和矛盾，对占绿、毁绿、占用消防通道违规停车等现象如何处理，法规尚没有具体细化到条款中来，建议政府相关部门能及时跟进制定具体实施细则，有效解决群众反映突出的这些现实问题。

韩利诚委员说，小区的管理现在有几个问题我认为应该要重视：一是收费要公开，比如停车费收费问题，收了多少，应该向居民公开。二是设施利用要有个限定，比如小区里面水池应该要喷水的，但是什么时候喷水不知道，包括健身房也要利用好。三是修剪绿化的问题，这个问题非常明显，有些小区的一些树被砍掉、修剪之后，像是被雷劈了一样，很难看。四是要制止擅自破坏小区原有设置和布局的行为，比如破坏地面绿化问题，现在有些业主把草坪挖掉铺上水泥当车位。五是社区和业主乱张贴告示的问题。

董国君委员说，关于加装电梯的原第90条被划掉了，我认为需要斟酌一下。既有多层加装电梯是当前社会必须面对的公共事务之一，关系到小区居民的切身利益。但既有多层加装电梯还处于半市场化选择性的行为，可以说宁波还远远落后于其他城市。已经出台的电梯安全条例主要是着眼于既有多层加装电梯安全运行方面，但是加装电梯除了安全问题以外，还有很多事情需要考虑。比如加装电梯资金来源怎么解决，资金分摊比例怎么协商，这些都涉及到每家每户的权益，每一户都有不同的情况，一楼到顶楼标准也不一样，需要相应的法律依据为加装电梯提供保障。虽然原文本第90条规定得比较原则，但可以为其他实施措施提供依据，我觉得需要保留，为相关小区、政府有关部门推进加装电梯提供法律依据和保证。

回娜（市人大法制委委员）说，对条例之外谈几点想法。老小区改造涉及千家万户，是民生工程。改造资金量很大，动辄一两千万，但改造要在给老百姓解决实际困难的设施上多投入资金，目前，给老年人提供方便、改善环境的改造内容比较少，政府扶持也不多，特别是加装电梯的事情，只要有一户不同意，就无法通过。建议住建局要加大老小区改造中加装电梯的推动力度，增加老小区老年人的幸福感。另据了解，改造施工有层层转包现象，下步要加强监督，一是对这么多改造资金如何使用，要加强监督；二是对改善后的一些问题和维修，要加强监督。

范云（市人大法制委委员）说，有两点建议：第一点，第13条，“经业主大会决定需要调整的，按照公平、合理原则与建设单位协商调整”，我觉得“原则”不用写了，在具体的条款里用“原则”两字，不是很妥。后面说“建设单位应当予以配合”，这个条款没有写清楚，是业主大会说要调整了就可以调了，还是说建设单位如果不同意怎么弄？第二点，第86条的第1款，违法所得的问题，物业主管部门把它作为违法所得没收，我觉得这个钱应该归业主共有。第3款中提到违法出售、出租要罚2-5万元的罚款，我觉得出租和出售完全是两个概念，出租收入可能就是几千元，而要罚2-5万，我觉得太高了，从处罚角度上来讲不公平。并且这里用的是“并按照”，就是说只要发现这个问题就是要罚2-5万，而且“责令限期改正”，“责令限期改正”是做不到的，如果车位卖掉以后，所有权已经办到个人名下了，再要改正，登记机关是要当被告的，因为所有权登记错误，可能引发行政诉讼。

蔡祖红（市人大法制委委员）说，我们律师事务所办理的类似物业纠纷的案件还是比较多的，绝大部分是代表物业公司。普遍反映的是三方面问题：一是收费问题。我们认为政府对此类问题要有强制性规定，现在物业收费主要是透明度和公开度不够的问题。二是我们在小区交付的时候，存在结构性问题。尽管有专项维修基金，但是很多问题修来修去都修不好，特别是顶楼和一楼的居民，很多业主们觉得这些问题跟物业有关系，他们物业费就不交了，但是一打官司，这其实是两码事，物业费还得要交。三是很多小区刚入住的时候找的物业公司管理还是可以的，但是到后期管理水平不高，这个和业主以管理不善为由不交费用并形成恶性循环有关系。目前很多物业公司缺乏相应的技术方面的人员，包括绿化维护人员。我建议政府对此要监管，监督物业公司配备技术人员，特别是绿化。

尤海娅（市人大监察司法委委员）说，海曙、大榭的一些股份合作社，以前对拆迁安置房是自我管理的，不交物业费。但现在很多移交给物业服务公司，开始要收取物业服务费，部分群众对基层政府不兑现安置房政策有意见。条例出台后，针对这部分原先拆迁时政府有承诺的业主，如何保持政策的一贯性，维护政府的公信力，这是立法中需要考虑的。

吴宗良（市人大财经委委员）说，我初步看了条例文本,发现原先提的一些建议没被采纳。如12页第17条第13款，应改为“授权业主委员会为维护业主共同权益的需要依法提起民事诉讼”。目前“授权业主委员会为维护业主共同权益的需要依法提起诉讼”的提法不够严谨，因为司法解释已经对业委会的行政诉讼起诉资格作了明确规定，行政诉讼不要授权了，行政诉讼可以直接提请，应改为“依法提请民事诉讼”更严谨一点。

沈国强（市人大财经委委员）说，本条例题目里“物业”两字是否可以去掉，改为《宁波市住宅小区管理条例》，因为物业管理只是这个架构下的一部分内容。目前条例文本前面讲的都是业主、业主大会、业主委员会等内容，都是讲小区管理，包括业主委员会组成、选举办法都放在这里面了，体现得很充分。

李敏（市人大财经委委员）说，提几点建议：第一，本条例没有对混合产权和人才公寓的物业管理作出规定，是不是可以增加这方面的内容。第二，能不能由政府主管部门建立业主电子投票表决系统，用于小区管理各项事情的表决，为业主参与决定物业管理事务提供方便快捷的平台。第三，本条例没有提到业委会委员如何能够更顺利地选举，是不是可以增加这方面内容。第四，条例第35条第3项规定，以书面形式向业主委员会提出辞职，委员资格自行终止。这条规定过于随意了，按国务院规定，需要向业主大会提出辞呈。第五，条例第54条里写到，物业服务收费方式可以采取包干制或者酬金制，但没有进行细化规定，建议进一步明确。第六，现在很多住宅是精装修交付，房屋建设质量问题纠纷很多，能否进一步细化和完善物业保修金制度，对全装修工程作更细致的规定。

朱升海（市人大农业农村委委员）说，任何事情都是需要人去做的，现在城市社区治理有居民委员会，有业主委员会，有物业管理公司。但是，业主委员会这个角色定位有一些不清晰，作用也没有完全发挥，有的业委会主任还自己开公司，承接本小区改造、整修等工程。建议加强对业委员主任的监管，对人选条件和当选后的行为进行严格规定。

罗进（市人大农业农村委委员）说，业主跟物业存在很多矛盾，现实当中对物业服务不到位的情况，业主去监管部门投诉效果不大。条例本身非常好，但怎么执行好是个大问题。要解决好业委会成立后谁来监督业委会不履职的问题，建议街道、居委会要切实履行职责，加强对业委会的监督。

周康健（市人大农业农村委委员）说，物业管理现实中存在很多问题，比如说对空关房的物业费收取等，条例中是不是可以作出规定，一年统计一次空关房，及时掌握情况。这样即使后面换了一家物业公司，也会有管理的连续性。

王文成（市人大城建环资委委员）说，加强党组织对物业工作的领导，对搞好物业管理工作意义重大。条例第3条写的关于“党建引领”的内容很重要。条例修改稿里面，后面条文中呼应了加强党在物业管理当中作用的有三处。但我觉得后面的呼应比重还不够，如果修改稿中再强调各方面要加强党的领导作用等内容，则物业管理工作实际操作起来会更好。我们可以动员机关企事业单位的党员报名参加业委会。可以规定，加强党的领导，业委会成员里面要有党员，党员业主要带头发挥模范作用，这样对小区物业管理有益。

叶鸿星（市人大城建环资委委员）说，现在物业公司都是被上市公司高价收购，说明物业公司具有很大的发展潜力，而且有很大的利润空间。建议：一是业主必须要缴费；二是业主享受物业服务的透明度要高，小区物业相关收入和支出情况要公开，以保障业主知情权，维护业主权利，也客观上提升业主缴纳物业费的意愿。

钱荣麓（市人大社会建设委委员）说，提五点建议：一是第15条中规定物业管理区域内人防停车位出租的，租赁期限不得超过一年，此处限定为一年不太妥当。如果租赁期限已经签订了二十年的，是直接判定它无效吗？江苏目前定的是三年，建议把租赁期限适当延长，改为三年或者四年。二是第18条对业主人数和专有部分面积的确认规则进行了规定，其中规定“拥有一个以上房屋不动产权登记证的，按照一个投票权数计算”，据此有多本房产证的业主投票将只有一票。建议按套来计算投票权，每一套房屋都附加投票权。三是第29条列出业主不得担任业主委员会委员的情形，建议增加一条“故意犯罪受到刑法处罚的”，同时建议将“被列入严重失信名单的”改为“被列入失信名单的”。四是第24条规定了“业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议”的情形，其中第2项为“发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的”，建议将“紧急事件”调整为“突发事件”或者“突发紧急事件”。五是第25条规定“业主大会会议可以采取书面征求意见、集体讨论和网络会议等方式召开”，建议将“书面征求意见”与“集体讨论”整合到一起表达。

朱晖（市人大代表）说，我是市中级法院刑事庭庭长，我提两点建议：一是建议删去修改稿第85条中“国家、省”的表述，因为法律和法规是特定的概念，省一级并没有制定法律的权力。二是建议删去修改稿第86条第1款中“没收违法所得”的表述。严格来说，出租出售车位和车库的行为是民事行为，我们认定平等主体之间的买卖和租赁行为定性为违法所得，不是很恰当。

杜健（市人大代表）说，我是余姚市人民法院立案庭庭长，我在法院主要办理物业方面的案子。近年来，物业案件越来越多，这个条例的出台为我们更好地处理物业纠纷提供了依据。同时，我市是民诉讼繁简分流改革的试点地区，物业纠纷大部分金额不大，条例第37条最后提到会制定一个物业服务合同示范版本，建议合同范本中增加“关于5万以上10万以下物业纠纷选择适用小额诉讼程序审理”的约定，提高物业纠纷解决效率。关于文本，再提几条意见：

前后表述问题。第8条“三十日”和第九条“二十个工作日”，建议统一。第25条，第一款里把“视频会议”删掉了，改成了“网络会议”，但是第二款里还是“视频会议”，建议表述一致。第19页也是前后表述的地方，第27条第11项最后写到“协调解决物业管理服务纠纷”，但是最开始第2页第6条里是“物业管理服务矛盾纠纷”，这个表述上要统一。第32条第2款第一项表述中“联名”两字去掉，这样与第30条的修改就一致了。

第31条第2款应在“物业管理区域”后增加“显著位置”的表述，与后面的条款保持一致。同时，建议将“显著位置”确定范围，例如“公布栏”的显著位置，不然在实际操作当中会引发争议。

第35条第1款第2项“因健康或者其他原因丧失履行职责能力的”现实中认定很困难，第2款最后“临时会议审议决定终止其委员职务”，建议修改为“终止其业主委员会或其委员职务”。

第44条，关于物业竣工验收合格后、交付前建设单位和物业服务企业之间进行承接查验工作。我们在实践中发现，前期物业服务企业大多数是建设单位的关联企业，在这种情况下，承接查验工作比较难以落实。

第59条第3项，增加的“妨碍新选聘的物业服务企业使用物业共用部位、共用设施设备等”与第5项有重复。建议斟酌。

第76条规定，业主和物业使用人对物业服务企业的服务质量有异议或者不满意的，要物业服务企业作出解答，对解答不满意的，业主委员会可以提出评价意见并公示，这样直接公示不太妥当。建议由第三方来认定给予公示。

张忠义（市人大代表）说，很多物业公司对自己应该干的活不清楚，业主对业主委员会的权利也不知道，建议：一是坚持谁执法谁普法。物业管理部门或镇政府、街道办事处要定期组织业主委员会成员和物业管理从业人员培训，建议写入。二是新天地东区西区等一些小区原来是一起的，后来独立了，这应以前期规划为前提，建议修改稿里明确规划评估在先，不是投票就可以随便独立了。三是第9条物业管理区域分设和合并，涉及原配套设施、经营用房等权益问题，应按照原规划进行评估基础上经涉及的业主代表大会表决。 四是现在一些小区车位管理比较乱，有的业主还将中巴车开进小区，占了消防车位，建议对这类车予以禁止。五是第63条“禁止除应急救援、医疗救护、施工作业、家私搬运、装修材料、快递邮政以外的载重零点七五吨以上载重车辆驶入”问题，建议写入除临时应急或载客以外，禁止黄牌车进入小区停放。

郑玲娟（市人大代表）说，今天讨论的这一稿，看上去更加符合当前物业工作的需要，更加精准。希望条例中对业委会主任参选资格的筛选规定得更完善一点。另外一点是，关于党建在业委会中如何发挥好作用，需要再进一步研究。

徐衍修（市人大常委会监察司法工委委员）说，有两个意见：第一，第29条关于业主委员会的事情，我觉得业主委员会组成人员的素质高低非常重要，这条里讲到业主委员会的组成，如第2款规定“业主委员会应当是本物业管理区域内遵纪守法、热心公益事业、具有一定组织协调能力和良好个人信用”等等，我觉得还有一条更重要的是要熟悉物业管理的有关规定的人。如果不熟悉的话，光热心公益事业，对小区物业管理的管理或者更好维护业主的权益，是比较难做到的。另外，现在业主委员会的委员都没有报酬，第38条讲到“业主大会决定向业主委员会专（兼）职工作人员支付报酬”，我觉得既然是业主委员会的人，他的工作也是付出了劳动，是不是在支付事务报酬方面，就规定应该给他支付报酬。至于支付报酬的标准是多少，由业主大会来决定。 关于专项维修基金的事情，现在小区时间长了以后，各种毛病出来，修理费用也是很多的。比如电梯保修期满了以后，就要动用专项维修基金，但是对专项基金怎么样监督、管理、使用，许多业主对此不关心，也不懂。现在一些小区物业一旦要修理，就来动用这个钱，对专项维修基金原来的使用情况也不说明，导致许多业主对此很有意见。所以我觉得这里写到业主有权对统一管理或者自主管理的专项基金的收取、管理、使用进行咨询和监督，应该明确怎么监督、怎么咨询管理。

陈常锡（市人大常委会农业农村工委委员）说，对条例制定有两条建议。一是关注四大安全问题，明确相关政府部门、物业服务企业的相关责任，明确相应措施要求：比如电梯、电路等设备设施是否齐全；比如治安安全、疫情防控措施等；比如交通安全，如车位等方面的纠纷；比如装修安全，特别是房子装修过程中防范火灾问题。二是建议规定小区绿化修剪的具体要求，避免大规模修剪，避免破坏绿化的情况。

朗文琴（市人大常委会农业农村工委委员）说：我认为小区的物业费应该公开，法规要规定清楚，应当定期定点定向向小区居民公开，收支两条线一定要公开。对此法规规定可以更加细化一点。

戴瑜（江北区人大常委会副主任）说，条例第46条，涉及排水管理的问题，专门讲到一些物业共用设施设备及工程图纸等资料的问题，其中没有提“排水”，只提到了“供水”。排水是由物业来管的，在第67条里应当增加“排水”等相应的检查维护制度。因为现在小区的排水工作没有明确到底由谁来管，既然逻辑上是物业公司去管排水，能否在第67条里进一步强调这个要求。    

程振明（镇海区人大常委会副主任）说，从业主角度谈几点看法。1.条例中提及某些业主破坏行为。事实上有一些并不是业主破坏的，而是外面人进入破坏的，如线乱拉问题，建议就此进一步规范。2.现在法律法规还有许多没有覆盖到的地方，比如离房子很近的绿化被破坏等行为，建议在条例中加进去。3.小区里发生的其他不文明行为，比如乱停车问题如何管理，建议在条例中加进去。

楼雪聪（慈溪市人大常委会副主任）说，现实中老小区有很多网线，拉线的时候没征求意见，现在想拆电线也不知道找物业还是业委会。建议条例修改时对这类问题的责任主体予以明确。