宁波市十六届人大常委会第十二次会议文件

关于《宁波市住宅小区物业管理条例》贯彻实施情况的报告

副市长  杨  勇

主任、副主任、秘书长、各位委员：

《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称条例）自2022年4月1日起正式施行以来，在市委正确领导、市人大及其常委会大力监督支持下，市政府坚持党建引领、业主自治、政府监管、专业服务、质价相符、公平公开、权责一致原则，着力构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，物业管理工作取得了积极成效。目前，全市2698个住宅小区全部实行物业管理，专业物业管理覆盖率98.5%，同比增长7.6个百分点；物业服务企业672家，服务面积约3.05亿平方米；居委会735个，工作人员达到13199人；业委会1929个，覆盖率达到71.5%，同比增长5.2个百分点。省和市级洁美小区131个、五星级平安小区200个、美好家园37个、红色物业项目69个、特色项目部250个，各项指标位列全省前茅。据2022年第三方组织的抽样调查显示，全市物业管理业主满意度77.85分，同比增长6.5%。

一、实施工作情况

（一）开展条例宣贯，引领物业管理深化新实践。举办了全市物业管理干部骨干示范培训班，街道、社区、业委会成员专题培训班，物业企业负责人辅导培训班；组织了全市条例宣贯主题沙龙活动、物业从业人员条例知识竞赛；各地还采取网上直播、短视频、制发便民小册子、张贴宣传海报等多种形式进机关、进企业、进社区、进小区广泛开展条例宣传贯彻教育活动。截至目前，共组织各类宣贯活动1138场次，普法对象约198万人次，印发宣传资料14万册（份），机关物业管理人员、物业企业和项目部骨干受训率90%以上。

（二）坚持党建引领，“物居业”协同共治格局初步形成。印发了《关于党建引领社区治理，推进住宅小区物业管理工作的指导意见（试行）》，推动物业行业党委、业委会、物业企业及其项目部党组织建设，已实现市县两级物业行业党委全覆盖，物业企业和项目部单建、联建党组织全覆盖，符合条件业委会的党组织建设全覆盖，党员占比达50%以上的业委会1093个。通过“物居业”协同共治试点，推广住宅小区建立“物居业”联席会议、“红色物业联盟”等机制平台，在创建文明城市、应对疫情控防、资金监管、环境整治、垃圾分类、纠纷调处、民情民意响应等方面实践探索协同共治模式，破解了过去“物居业”相互推诿、物业失管缺管等问题，取得了阶段性成效，也为现代社区建设提供了宁波经验。目前，全市已建立“物居业”联席会议的2274个，覆盖率为80.7%；成立“红色物业联盟”2118个，覆盖率为76.3%。

（三）狠抓提质增效，提升物业服务水平。通过发布《物业服务事项内容和标准指引》《物业服务费计价规则》和《2022年度物业服务成本监测信息》，重塑物业服务质量、价格标准化体系，实现了“质价相符”可操作、可评价。通过修订《物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，迭代升级物业信用平台，实现物业行业信用档案全覆盖，定期发布物业服务项目“红黑榜”，倡导前期物业服务招标投标与企业信用挂钩，营造了优胜劣汰的市场环境。持续开展物业服务达标创优提质专项行动，“美好家园”“红色物业”“平安小区”等评选活动，促进物业服务提质增效。创新推广片区化“大物业管理”模式，以全域治理理念，实现老旧、零星小区专业物业管理全覆盖。建立了物业服务常态化监管机制，通过市级抽查、区县级巡查、企业自查发现和督促整改存在的问题，实现动态清零。

（四）完善惠民举措，增强小区治理活力。通过发布《低收入困难家庭物业服务相关费用补贴指导意见》，指导各地实行最低生活保障家庭、特困供养人员和最低生活保障边缘家庭物业服务相关费用应补尽补。修订《物业专项维修资金管理办法》，完善了专项维修资金使用财政补贴比例，减轻了业主负担，维护了房屋安全。发布《国有人防工程平时使用管理规定》，创设了停车收益补贴小区物业管理的制度，拓展了物业维护资金保障渠道。调整了物业服务收费提价奖补标准，促进老旧小区专业物业服务的提升。连续将老旧小区改造列入为民办实事的重要工程，目前全市共有650个老旧小区得到改造提升，惠及群众超过36.6万户。

（五）强化指导监督，规范业主自治行为。通过公布《住宅小区业主大会议事规则示范文本》《住宅小区管理规约示范文本》，强化对业主自治规范化的指导。推动住宅小区业主大会、业委会应建尽建，发动小区党员干部参选，实现符合条件新建住宅小区业委会组建率100%。通过修订《物业专项维修资金管理办法》，进一步规范了专项维修资金收取、储存、使用管理工作。今年新交付项目专项维修资金收取率达到100%，专项维修资金使用审核时间缩短到3天。同时，各地采取开设公共账户、社区代管、审计监督等多种方式，加大了对业主共有收益存储、使用管理的监督，提高了资金使用管理公信力。

（六）注重数字赋能，推动物业管理智能化。根据“浙里甬有安居”数字化平台建设部署，集合物业管理法律法规宣传、党建引领、政务服务、业主自治、物业服务、投票表决、资金监管、纠纷调处、信息公开等应用场景，构成了物业管理综合信息平台基本功能，与住房租赁、房产交易、住房保障、房屋安全、房屋征收等一并纳入“浙里甬有安居”数字化平台，统一规划、分步建设。目前已投用了专项维修资金管理信息平台、业主大会会议（投票表决）系统，并在北仑区、江北区部分住宅小区进行试点，业主参与率达到87.5%，投票表决时间由线下的15天缩短到5天，数字化管理技术在物业项目管理中广泛运用，效率明显提高，受到了所在地乡镇、街道、社区居委会、业委会和业主的普遍好评。

（七）形成多方合力，专项突破管理难点。建立健全住宅小区协同监管机制，以历年文明城市检查发现的问题为重点，组织开展住宅小区内堵塞消防疏散通道、废弃汽车乱停放、违规张贴广告、垃圾乱堆放、违法搭建、私接乱拉电线电缆、违规装修等各类专项治理活动，一年来，合计纠正、查处违法违规和不文明行为10万余项，有效改善了小区环境。探索建立物业领域专业性调解组织、社会治理中心、“物居业”协同共治平台为主体的三级物业纠纷化解调处机制，创设基层政府与基层法院（法庭）联合调解平台，调解成功率达到65%。

二、存在主要问题

（一）多方协同共建共治共享机制尚未健全。部分乡镇、街道还未将物业管理纳入本级社区治理体系，物业管理力量配备不足，指导、监督能力不强，致使部分住宅小区未成立业主大会、选举产生业委会。“物居业”协同共治制度供给不力，协同共治任务、方法、程序不明确，致使部分小区协同共治停留在口头上。行政执法进小区责任边界不够清晰、执法监督评价机制缺失，致使行政执法与“物居业”协同不够紧密，执法责任未全面落地。

（二）物业服务企业履职履约不到位。物业服务企业市场准入门槛降低，小微企业数量剧增，部分企业内部管理不规范，从业人员缺乏一定物业管理服务知识和技能，缺乏从业必须具备的客户意识、服务意识、责任意识、安全意识和法治意识，履职履约水平与业主期望有较大距离。

（三）业委会履职能力还不足。业委会成员中退休人员的占比仍较大，部分成员开展工作能力偏弱，懂财会、工程、法律等专业知识和善于做群众工作、文秘工作的人才更加缺乏，与其承担的职责不相适应，基层要求加强业委会履职能力培训的呼声比较强烈。

（四）老旧小区物业服务收费标准总体偏低。受物业服务收费市场调节价管理制度影响，业主对行政指导提价存在抗拒心理，致使房屋征收安置小区、老旧小区的物业服务收费长期处于低价运行状态。部分业委会不注重物业服务内容和质量指标、偏好低价选聘，暗箱操作、“人情选聘”等现象不同程序地存在，致使物业企业之间低价竞争、恶性竞争、“劣币驱逐良币”现象的发生。

三、下步主要打算

下一步，市政府将以此次执法检查为契机，结合现代社区建设要求，针对存在的突出问题，采取下列措施：

（一）进一步深化党建引领，提高各方协同共治水平。及时总结本市和其他城市党建引领“物居业”协同共治的成功经验，探求协同共治基本规律、方法，分析、梳理协同共治目标、任务清单、实施程序、评价标准等，建立健全具有宁波特色的党建引领“物居业”协同共治机制，强化乡镇、街道作用发挥，深入推进党建引领“物居业”协同共治工作。

（二）进一步改进行业监管方式，提高企业履职履约能力。以《宁波市社会信用条例》为依据，全面深化物业行业公共信用综合评价，强化企业诚信建设。健全物业服务合同备案审查制度，做到有件必备、有备必审、违规必究。推动行业协会、物业服务企业建立从业人员岗前培训制度，逐步实现从业人员岗前培训全覆盖。

（三）进一步强化业委会指导，提高业主自治能力。推行业主大会统一社会信用代码证管理制度，健全业主大会、业委会及其成员信用档案，开展信用监管和信用评价，将信用评价结果纳入红色物业创建评定指标体系。建立业委会工作培训制度，开展优秀业主委员会主任、成员评选活动，增强业委会依法开展业主自治工作的能力。

（四）进一步完善齐抓共管机制，营造和谐宜居环境。修订完善物业管理区域行政执法责任清单，建立健全行政执法进小区监督评价机制，将监督评价结果纳入本级法治政府建设目标考核体系。探索建立物业管理部门与基层法院联席会议制度,加强物业欠费诉前调解，提高应缴物业费平均收缴率。

以上报告，请予审议。