宁波市十六届人大常委会第十二次会议文件

关于检查《宁波市住宅小区物业管理条例》实施情况的报告

市人大常委会副主任  胡  军

主任、副主任、秘书长、各位委员：

根据地方性法规实施情况报告制度和市人大常委会工作安排，市人大常委会于6月开始，采取市县联动方式，开展《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称条例）实施情况检查。现将相关情况报告如下：

一、执法检查工作情况

市人大常委会高度重视执法检查工作，成立由张平主任担任组长的执法检查组，扎实有序开展各项工作。此次执法检查的主要特点有：一是紧贴中心依法履职。按照中央和省委、市委关于现代社区建设的决策部署，围绕市人大常委会助推“三件大事”专项（系列）行动安排，通过执法检查开展“法规巡视”，充分发挥人大监督职能作用，高标准推动条例贯彻实施。二是紧扣重点聚焦问题。重点针对条例规定的五方面内容，聚焦代表和群众反映集中的各级政府及相关部门履职、“物居业”协同共治、物业服务企业管理服务等问题，严格对照法规条文和责任开展检查。通过常委会分组检查、专委会随机检查、市人大代表专业小组专题调查、政府及相关部门自查等形式，先后开展3轮“滚动式”调研监督并梳理形成问题清单，动态体现检查调研成效。三是紧联基层多方参与。在市县联动检查调研全覆盖基础上，执法检查组深入江北、镇海等地，实地检查商品房小区、老旧小区、安置小区等，广泛听取基层政府及相关部门、物业服务企业、社区和业委会负责人、人大代表的意见建议。同时，通过学习宣传、问卷调查、下沉进站等形式，推动法规宣传普及，努力践行全过程人民民主。

二、条例实施基本情况和成效

从检查情况来看，新修订的条例自2022年4月1日实施以来，全市各级政府及相关部门单位认真贯彻实施条例，制定完善法规配套制度，创新监管机制，推动物业服务行业健康有序发展，住宅小区物业管理和服务走向标准化、规范化、法治化。目前我市住宅小区专业物业管理和业委会覆盖率分别为98.5%、71.5%，较条例实施前分别提高了7.6和5.2个百分点。

（一）完善管理体系，党建引领下的协同共治格局初步形成。优化市、区（县、市）、街道（镇乡）、社区（村）四级管理体制机制，明确细化各级政府及相关部门单位的组织领导和监督管理职责。注重发挥社区党组织在住宅小区基层治理体系中的领导作用，推动小区党组织建设和工作开展，将业委会、物业服务企业及其项目部党组织纳入网格党建范畴。通过“物居业”协同共治试点，推广建立“物居业”联席会议、“红色物业联盟”等机制平台。全面推行业委会成员候选人资格审查制度，建立并实施多部门共同参与的联审联查机制，实行社区“两委”、小区党组织、业委会、物业服务企业成员“双向进入、交叉任职”。全市符合条件的居民小区及业委会实现党组织建设全覆盖。

（二）强化制度建设，“1+X”物业管理法治体系基本构建。条例修订实施以来，市政府及相关部门制定和修订《宁波市物业专项维修资金管理办法》《宁波市住宅物业保修金管理办法》，以及住宅小区业主大会议事规则示范文本、管理规约示范文本等10余项配套文件，基本构建完善了物业管理法治体系，增强了条例可实施性。各区（县、市）也相继出台了涉及业委会运行、物业服务公司管理、维修资金管理使用、公共收益监管、物业管理工作考核等方面的工作制度，细化形成“1+X”制度体系。

（三）严格行业监管，住宅小区物业管理市场逐步规范。行业主管部门发布住宅小区物业服务项目内容和标准指引、物业服务费计价规则、年度物业服务成本监测信息，构建物业服务“质价相符”的菜单式标准化体系。修订物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法，迭代升级物业信用平台，实现物业行业信用档案全覆盖。定期发布物业服务项目“红黑榜”，推动前期物业服务招标投标与企业信用挂钩，营造了优胜劣汰的市场环境。建立物业服务常态化监管机制，通过市级抽查、区县巡查、企业自查，发现并督促整改问题。

（四）强化多方合力，矛盾纠纷化解调处机制逐步建立。市县两级探索完善住宅小区协同监管机制，以文明城市创建检查发现的问题为重点，组织开展住宅小区内堵塞消防疏散通道、房屋外立面破旧、违法搭建等专项治理活动，条例实施以来纠正和查处违法行为10万余项。市、区（县、市）建立了由物业领域专业性调解组织、社会治理中心、“物居业”协同共治平台为主体的三级物业纠纷化解调处机制，鼓励专业人士和志愿者开展物业纠纷调解工作。部分地方创设基层政府与基层法院（法庭）联合调解平台，通过“法官+调解员”的“执前和解”工作模式，增强了纠纷解决的主动性，取得了积极成效。

（五）坚持民生导向，群众对小区治理满意度有效提升。市政府修订物业专项维修资金管理办法，完善专项维修资金使用财政补贴比例，减轻业主负担，维护房屋安全。市县两级将老旧小区综合整治列入民生实事工程，截至2022年底，全市共有650个老旧小区得到整治，惠及群众超36.6万户。同时，各地采取开设专用账户、社区代管、审计监督等多种方式，加大了对业主共有收益存储、使用管理的监督，提高资金使用管理公信力。据第三方测评，2022年全市物业管理业主满意度同比增长6.5%，处于良好水平。

三、条例实施的主要问题

检查发现，尽管条例实施取得了一定成效，但我市住宅小区物业管理服务总体发展水平与高质量发展要求相比、与高标准实施法律法规相比、与人民群众期盼相比，仍存在一定差距。

（一）管理体制机制有待进一步理顺。一是“物居业”协同关系还不顺畅。条例第一条、第三条，对构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建立和完善社区党组织领导下“物居业”协同共治体系作了原则性规定，但各地目前普遍处于探索建立过程中，存在认识不一、力度不一、推进参差不齐等情况。部分社区属地管理作用难以落实到位，党组织领导作用体现不强，对指导监督业委会和物业服务企业缺乏有效手段；部分社区支持、指导业主、业委会依法开展物业管理自治不力，甚至以社区治理代替业主自治。二是执法进小区有差距。对照条例第四条、第五条和第七十八条，物业管理区域行政执法指导清单和监督管理规定尚在制订中，执法进小区责任边界仍不够清晰，执法责任未全面落地，执法监督评价闭环机制缺失。行政执法与“物居业”协同治理结合不够紧密，“物居业”发现问题上报后，相关部门进行事实认定和处置处罚的程序较为复杂，未能及时制止违法违规行为。住宅小区中毁绿占绿、违规停车、噪音扰民、占用消防通道、别墅区违章搭建等问题依然高发。三是部分配套制度和平台还未建立。业主大会统一社会信用代码证管理制度、物业管理区域划分确定和调整实施办法、住宅小区物业管理委员会工作规定等尚未出台，前期物业管理招投标、新建项目承接查验等制度操作性还有待加强。市物业管理综合信息平台及业主大会会议系统尚未建成，不少小区通过采购第三方服务协助投票表决事项费用较高，一定程度制约业主大会会议召开。

（二）业主自治水平有待进一步提升。一是业主大会召开难、决策难。各级政府及相关部门、街道（镇乡）、社区对业主大会和业委会的重视程度还不够，在依法及时指导业主筹备召开业主大会、支持和指导业委会开展物业管理自治活动等方面力度不足，多数小区业主大会会议和临时会议不能如期召开。相关问卷调查显示，近20%的调查对象从未参与业主大会投票表决或未接到通知。二是业委会作用发挥有待加强。我市仍有769个小区（占比28.5%）未成立业委会，尽管条例实施后，新成立业委会成员结构有所优化、能力素质有所提高，但业委会中总体退休人员仍然较多，平均年龄50岁，其中60岁以上占32.6%，缺乏具有法律、财务、物业管理等专业知识和善于做群众工作的人才。业委会普遍缺乏有效的经费保障、培训教育和关爱激励制度，部分业委会履职能力不强，身份认同感不高，自治作用发挥有限。三是业委会运行缺乏有效监管。部分业委会存在“不作为、不敢为、乱作为”等现象，近25%的调查对象认为小区物业管理最突出的问题是业委会运作管理不规范、不透明。业主大会、业主对业委会的监督机制偏软，镇（乡）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会依法指导和监督业委会履行职责力度不够，检查发现不少街道（镇乡）、社区对业委会、物业服务企业局限于“支持、指导”关系，缺乏介入手段和约束监督机制。

（三）物业服务水平有待进一步提高。一是物业服务企业低小散现象明显。目前，全市共有物业服务企业672家，其中年度营收1000万元以下的中小微企业537家，占比80%。绝大多数物业服务企业服务项目仅仅为物业保洁、保安、绿化养护和小区内秩序维护管理，未开展养老、托幼、家政等增值服务。部分物业服务企业存在投标时虚假承诺，进驻后人员减配、服务质量降低等问题，容易引发矛盾纠纷。二是从业人员缺乏系统专业培训。检查发现，大量中小物业服务企业以外来务工人员、中老年从业人员为主，缺乏系统完善的职业培训，在知识、能力等方面与实际物业服务需求存在差距。三是物业服务收费难、调整难问题依然存在。虽然近年来物业服务费收缴率有所提升，但全市平均收缴率仍不足80%，制约了物业服务行业健康长远发展。物业服务费调整难、低质低价现象日益凸显，衍生物业服务企业侵占公共收益、弃管等问题。

（四）业主共有资金的使用绩效有待进一步提高。一是住宅专项维修资金使用难问题仍然突出。条例第六十八条至第七十三条，对住宅专项维修资金的使用监管作出明确规定，但整体来看，业主对使用规定不够了解，使用程序相对复杂。全市住宅专项维修资金累计余额比较多，拨付使用的少，未能很好发挥应有效益。同时，条例也对资金补建和续交进行了规定，特别对前期未交纳专项维修资金的老旧小区进行了政策完善和财政支持，但居民补缴意愿不高，小区日常维修维护仍面临困难。二是业主共有资金使用管理不够透明规范。检查和相关问卷调查反映，业主要求增强业主共有资金使用管理的透明度和规范性，特别是公开专项维修资金、物业服务费、业主共有物业收益的收支管理情况，以及物业服务内容和标准、收费标准等信息的呼声较强烈。

（五）物业管理矛盾纠纷有待进一步化解。一是新老矛盾化解不够及时。相关主体未严格按照条例第四十四条要求，在物业交付前对物业共用部位、共用设施设备开展认真查验。物业交付后质量问题，以及建设单位处置不及时，往往引发业主对物业服务企业的不满。部分老旧小区配套设施设备存在不同程度欠缺，占用绿地增加停车位、加装电梯等矛盾较为突出。除了物业服务、秩序管理、收费等常见物业管理问题外，业主自治、财产损害赔偿、建筑物区分所有权和相邻关系纠纷、业主知情权等方面矛盾纠纷逐年增加，需要引起高度重视。二是物业管理区域和相关设施管理权责不清晰。对照条例第二章，物业管理区域划分确定的内容、依据和实施程序需要加快完善。物业管理区域非住宅物业和住宅物业业主因诉求不同、物业使用功能不一致，存在实际共同管理难的问题。第十条规定“物业管理区域规划建筑用地内、围护或者围墙外与市政设施相连的业主共有场地，由业主共同决定和落实管理责任”，实际上“退红空间”失管失序问题仍未很好解决。条例第四十六条规定，物业交付前，建设单位应当将验收合格的物业管理区域内排水设施移交相关专业单位，但目前排水设施仍没有接收单位。

四、意见建议

为进一步深入贯彻实施条例，依法规范和加强全市住宅小区物业管理工作，执法检查组针对检查中发现的问题，建议如下：

（一）强化制度供给，压实各方责任。一是加快配套政策制定和管理服务平台建设。政府及相关部门要及时总结我市住宅物业管理工作实践经验，研究制定更加科学可行的配套政策措施，进一步增强相关规定的可操作性，年内出台业主大会统一社会信用代码证管理实施办法、住宅小区物业服务合同（示范文本）。加快推出市物业管理综合信息平台，为全市住宅小区提供高效的投诉、查询、报修等全方位一体化的公共服务，加快开发网上投票表决等公共服务系统，助力破解小区公共事务决策难题。二是细化强化工作制度。修订完善执法进小区责任清单、监督评价机制等规定，进一步厘清部门职责界线，形成各负其责、协同推进的执法合力。细化“物居业”协同共治机制，明确协同共治目标、任务清单、实施程序、评价标准等。三是加强监督考核。把住宅小区物业管理列为社区治理的重要内容，纳入基层治理网格，强化对部门和属地的考核，将执法进小区监督评价结果纳入本级法治政府建设目标考核体系。

（二）强化党建引领，增强协同共治能力。一是大力提升业委会和物业服务企业党组织标准化规范化水平。进一步提高业委会和专业物业管理覆盖率，推动业委会、物业服务企业党组织应建尽建。物业主管部门和街道（镇乡）、社区要全面加强对业委会、物业服务企业的指导监督，建立常态化联系和管理机制，每年开展业委会主任及成员轮训，切实提升业委会自治能力。二是拓展矛盾纠纷多元化解途径。完善区（县、市）、街道（镇乡）、社区三级物业纠纷快速处理调解组织体系，进一步发挥好“物居业”联席会议、“红色物业联盟”等机制平台作用，推广矛盾纠纷处理先进经验。

（三）强化资金监管，提高资金使用绩效。一是提高保修金、专项维修资金的使用绩效。物业主管部门要加大新版住宅物业保修金管理办法、物业专项维修资金管理办法的宣传力度，让广大业主和相关主体了解熟悉最新政策。同时，根据办法实际实施情况，动态优化具体使用程序，切实破解资金使用难、补交难等问题。探索住宅小区购买商业保险，创新实施房屋安全“保险＋服务”监管模式，减轻维修资金压力。二是加强物业服务费、业主共有物业收益的收支使用监管。业主大会成立前，区（县、市）物业主管部门和社区要加强对建设单位、前期物业服务企业从事经营活动的备案审查等监督；业主大会成立后，要指导业委会加强对相关经营活动和业主共有物业收益的监管。业主共有物业收益应当主要用于补充专项维修资金，或按规定使用。要监督物业服务企业按照合同约定，定期向业委会报告物业服务费、业主共有物业收益等收支使用情况，业委会依法组织审计并向全体业主公布审计结果，维护业主合法权益。

（四）强化监管指导，提升物业管理服务水平。一是加强行业监管。根据条例第二十五条、七十五条、八十五条规定，健全物业服务企业诚信档案和信用监管、物业服务合同备案审查制度，完善物业服务项目“红黑榜”机制，进一步发挥物业管理星级评定、奖励基金、以奖代补等机制作用，着力营造优胜劣汰、公平有序的市场环境。住建等部门要加强对物业服务企业的监管和抽查，及时纠正侵占业主共有收益、收支使用不公开等问题，根据相关规定及时严格处理。二是“质价相符”提升物业服务水平。按照条例第四十二条、五十一条规定，相关部门做好政策供给和制度维护，强化监督，规范物业服务行为。积极引导老旧小区通过业主大会适当提升物业服务费，以建立“质价相符”的基本物业服务。三是推动物业服务行业转型升级。加大龙头企业培育力度，鼓励企业做大做强，引导物业服务企业实施品牌战略和精品服务。加快培养管理型、技术型专业人才，实现物业服务从业人员岗前培训全覆盖。依托数字化改革重塑物业管理和服务的标准、体系，积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，不断推动行业持续健康发展。

（五）强化宣传引导，营造良好法治氛围。各级政府和有关部门要结合“八五”普法工作，持续加大对条例的宣传普及力度，不断提高条例知晓度和覆盖面，进一步营造办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的法治环境。加强对各级政府及相关职能部门执法人员的宣传培训，提高行政执法人员的依法履职能力和水平。加强对物业服务企业和相关从业人员的宣传培训，树立标准服务理念，规范物业服务行为，增强行业自律。加强对广大业主的宣传，增强业主法治意识，积极履行应尽义务，打击恶意欠费、攻击伤害业委会成员的行为。及时总结和大力宣传物业管理中的好做法，加大对优秀业委会代表先进事迹等正面宣传，形成更多可借鉴可推广的实践经验。

以上报告，请予审议。